2021年下半年以來，房地產行業出現了嚴重滑坡。2022年，全國房地產投資下滑了10%，全國商品房銷售額更是下滑了26.7%。近日，接連出臺的房企年報，業績普遍表現不佳，部分企業甚至出現了大幅虧損，令人對房地產的行業發展前景產生了懷疑，有些人甚至已經把房地產列入了“夕陽行業”。

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從1998年開始貨幣化分房以來，經過25年的發展，商品房在規模上確實已經觸及了天花板。2022年全國商品房的銷售面積為13.58億平米，已經回落到了2013年的水準，這也是很多人看衰房地產的理由。

但商品房銷售并不是房地產的全部，房企也只是地產產業鏈上的一個環節。值此歷史性大變局之際，房地產的行業內涵正在發生明顯變化，在商品房開發表現低迷的時候，整個居住產業卻正在迎來更加光明的未來。

近日，貝殼發布了2022年年報，主要數據大大超出市場預期，表明貝殼已經率先走出了行業困局。貝殼在2022年第四季度的凈收入達到了167億元，不但分析師沒有預測到，甚至還超出了公司的業績指引上限。

不是只有量變，貝殼四季度的毛利同比增長了40.4%，達到了41億元，毛利率由2021年同期的16.4%上升到24.4%。四季度的凈利潤為3.72億元，而去年同期為凈虧損9.33億元。四季度non-GAAP凈利潤為15.47億元，而2021年同期為4200萬元。

更難能可貴的是，貝殼第四季度經營性現金凈流入為26億元，全年經營性現金凈流入同比增加了135%，連續5個季度實現了正向的經營性現金流，這與眾多房企在現金流上的捉襟見肘，形成了鮮明對比。

恐怕沒有多少人能想到，在房地產行業面臨著史上最嚴重下滑的大背景下，貝殼2022年non-GAAP凈利潤卻達到了28.43億元，大幅超過了2021年的22.94億元。

這種向好的勢頭仍在延續，在經歷了大起大落的兩年之后，房地產市場正在進入一個全面修復的過程。2023年以來，二手房市場已經率先得到復蘇，在一線和強二線這樣的核心城市，二手房的表現明顯超過新房。

2023年2月，貝殼平臺新房市場的收入由于2022年基數較低，實現同比增長148%，達到了2021年6月的水平；而其二手房交易額，更是已經接近2021年3月這一歷史性高點。

公司預計2023年第一季度的營業收入，在人民幣180億元至185億元之間，較2022年同期增長約43.4%至47.4%。由于2022年2季度開始，房地產行業的各項數據整體性低迷，參照基數普遍較低，可以預見今年后三個季度，貝殼的同比數據會更為亮眼。

由于2022年，貝殼已經進行了深入的降本增效，幫助3000多個門店進行了重組，突出大店模式的優勢，提升了回款效率，在利潤上的表現，有機會比營收方面更為突出。

行業是行業，企業是企業，有時候這是同步關系，但也有很多時候，行業的波動卻會給企業帶來難得的發展機遇，因為在市場好的時候無法打敗的競爭對手，很可能會在逆市里倒在途中，活下來的企業就擁有了更為廣闊的市場空間。

當地產開發遭遇史上最強重創之時，卻給產業鏈上的其他板塊提供了更多的機會，這是貝殼逆市上揚的核心邏輯。

過去25年，房地產的核心陣地始終都在商品房開發上，但隨著主流城市核心區域的優質可開發土地越來越少，大量新增供應都在近郊，有些甚至連基礎配套都不夠成熟，產品吸引力大打折扣。另一方面，過去一年多時間里，全行業都在快速去杠桿，必然會對開發規模產生嚴重壓制。

可以說，從土地和資金上來看，2021年18.19萬億的商品房銷售額，已經是未來很多年內的天花板，難以再超越了。但這個天花板，主要是供給端不足所導致，并不意味著房地產的需求已經到頂。

無論時代如何變化，人對美好生活的向往都不會變。這種深層次需求是很多行業乃至社會發展的源動力——人活著最重要的就是有盼頭、有希望。而提升生活質量首先考慮的就是改變居住環境。當這些需求無法在新房上得到充分滿足時，必然會轉向存量房或者長租房。

目前，北京、上海、深圳、南京、廈門等經濟發達城市，已經全面進入到存量房成交超越商品房的階段。2022年，全國存量房的交易額達到了4.83萬億，超過了商品房銷售額的三分之一，這個交易額甚至超過了當年全國汽車類零售總額的4.58萬億元。

可以說未來在主要的一二線城市中，購房者的首選會是二手房，部分購買需求還會轉為長租房。

這個趨勢早已有了雛形，而2021年之后的行業變局中，由于商品房開發規模的快速下降，直接提升了二手房和長租房的產業地位，進一步加快了這一趨勢的形成。

可以說從1998年開始，過去這25年始終是開發商站在房地產的舞臺中心，他們幾乎吸引了市場的全部聚焦，但現在這個群體中的一部分正在迅速離場，取代他們的是那些居住產業的經營者。

貝殼無疑是最早參與到“居住產業”這個大賽道的選手，與房企商品房開發為主、持有型物業經營為輔的業務體系不同，貝殼的一體兩翼（以二手房和新房交易服務為一體，家居家裝和房屋租賃為兩翼）橫跨商品房和存量房兩大領域，兼具售前、售中、售后和持續經營的全產業鏈條，并以此為基礎，打造出居住產業數字化服務平臺，把居住產業的后端業務全面發展了起來。

存量房交易一直是貝殼的基本盤，正是在這個基礎上，貝殼逐漸向新房、租房、家裝、家居延展。隨著置業需求逐步從商品房轉向存量房進程的加快，貝殼在整個房地產行業中的重要性，還會進一步提升。

近年來，國家出臺了一系列政策，大力支持長租公寓、人才公寓等租賃房的發展，鼓勵租售同權，這對年青人和新市民至關重要。隨著這些政策的落地，可以預見在產權房之外，租房也會成為很多人的主要選擇，這也是弱化房價對工薪族影響的關鍵措施之一。

貝殼在租房方面已經擁有多年經驗，目前已經進入了13個城市，總在管規模突破12萬間。隨著租賃房屋在供給端和需求端的不斷增長，貝殼的經營能力和租賃居間能力，都會得到更充分的釋放。

兩翼的另外一翼是家居家裝，貝殼依托新房和二手房方面，龐大的銷售網絡和成交規模優勢，在2022年也取得了較大進步。目前，貝殼家居家裝業務的全年可比口徑合同額達69億元，相比貝殼兩萬多億的交易規模，這是一個潛力巨大的市場。

不管是從近期經營角度，還是從行業整體變化趨勢來看，貝殼都已經走過了市場和自身發展的拐點，開始穩步前行。更難得的，是這條賽道上的競爭對手，不管是從規模上，還是在經營效率上，都被其遠遠地甩在身后，貝殼需要的只是做好自己。

房地產開發的盛世已過，市場的重心正在由增量轉向存量，從銷售轉向經營。房地產不是夕陽行業，而是永續行業，居住產業更是擁有廣闊空間的超級賽道。在全力發展數字經濟的大環境中，作為居住產業數字化服務平臺的第一品牌，貝殼的空間剛剛打開。@今日話題$$貝殼-W(02423)$$貝殼(BEKE)$

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