2023年1 月 16 日，建行與萬科分別發(fā)布公告，雙方合作設(shè)立百億基金，在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域共同參與市場(chǎng)化投資。該基金募集規(guī)模為 100 億元，萬科與建行方面分別出資20億、80億元，且后續(xù)可能開放30億元額度向社會(huì)資本進(jìn)行募集。資金將優(yōu)先收購(gòu)萬科旗下的長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)，同時(shí)兼顧市場(chǎng)化優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的收購(gòu)，后續(xù)統(tǒng)一委托萬科旗下泊寓品牌運(yùn)營(yíng)。

目前，雙方已經(jīng)簽署了第一批包括北京、上海、成都和武漢的6個(gè)已運(yùn)營(yíng)的萬科長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，合作規(guī)模約24億元，后續(xù)將快速啟動(dòng)第二批項(xiàng)目的合作。

去年9月，建行斥資近300億元成立了住房租賃基金，用于收購(gòu)房企存量資產(chǎn)。此次和萬科的合作就是要做探路者，孵化培育合格REITs資產(chǎn)、完善市場(chǎng)化資產(chǎn)REITs標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建“投貸管退”住房租賃服務(wù)閉環(huán)。

(資料圖)

祝九勝透露，在萬科泊寓目項(xiàng)目中，大概有十幾個(gè)符合公募 REITs 發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在主要就是發(fā)行時(shí)機(jī)的問題。萬科“泊寓”項(xiàng)目以集中式公寓為主，主打整棟物業(yè)的收購(gòu)、改造及出租。公寓業(yè)務(wù)分為集中式公寓和分散式公寓兩種，集中式公寓一般通過獲取整棟物業(yè)進(jìn)行出租，容易產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，后期的管理成本，特別是人力成本較低；標(biāo)準(zhǔn)化程度相對(duì)更強(qiáng)，租客的集聚和公共空間的安排使得集中式公寓具備較強(qiáng)的社交屬性。萬科“泊寓”同樣采用了集中式公寓進(jìn)行，物業(yè)獲取的方式或?yàn)槌鞘袃?nèi)部老舊物業(yè)改造，或者是萬科獲取的租賃地塊。

在今年的業(yè)績(jī)會(huì)上，有投資者向郁總提問，在新發(fā)展階段萬科的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)有哪些機(jī)會(huì)？未來經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)對(duì)于業(yè)績(jī)和利潤(rùn)的貢獻(xiàn)會(huì)是怎樣？

以下是郁總的回答：

無論市場(chǎng)環(huán)境還是政策環(huán)境，對(duì)于經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)都是越來越看好，越來越看重，這對(duì)萬科做開發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)策略非常有幫助。

首先，投資經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)對(duì)投資者的吸引力在逐步加強(qiáng)，這個(gè)特別明顯。與過去最大的變化是，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)能夠創(chuàng)造長(zhǎng)期穩(wěn)定的利潤(rùn)，它的優(yōu)勢(shì)變得更加明顯了，大家認(rèn)識(shí)到它的價(jià)值了，同時(shí)也預(yù)測(cè)到它風(fēng)險(xiǎn)低，抗波動(dòng)能力強(qiáng)，不像開發(fā)業(yè)務(wù)這樣波動(dòng)快，受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響比較小。以前經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的回報(bào)率低，但現(xiàn)在隨著社會(huì)平均收益水平的下降，差距縮小了。所以說經(jīng)營(yíng)得好的不動(dòng)產(chǎn)，現(xiàn)在很受各類投資者歡迎，我們內(nèi)部叫做優(yōu)良資產(chǎn)。

第二，相關(guān)的政策、融資渠道的開放，讓經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)有一個(gè)投、融、建、管、退的閉環(huán)形成。以前沒有退，所以以前只能投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理。今天各種資金融資政策出臺(tái)，使得比如說我們上禮拜就有了REITS，我們有不動(dòng)產(chǎn)的私募股權(quán)基金，還有租賃住房的長(zhǎng)期貸款，這些工具都已經(jīng)出現(xiàn)了。所以說過去經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)最大的問題是太重，現(xiàn)在這個(gè)問題有了政策的鋪墊，可以加以解決了。就像以前，如果沒按揭，個(gè)人買房很難成為主流。今天有了像REITS、不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性貸款、租賃性住房的長(zhǎng)期貸款等等，這些基礎(chǔ)設(shè)施具備之后，這個(gè)業(yè)務(wù)才能真正的發(fā)展起來，我相信在政策資助下，這個(gè)業(yè)務(wù)會(huì)發(fā)展很好。

當(dāng)我們基礎(chǔ)設(shè)施都具備好之后，我們城市里的存量資源可以得到充分利用，變成潛在的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我們國(guó)家現(xiàn)在城市里面有4,700萬棟建筑，這里包括住宅、商業(yè)辦公、倉(cāng)庫(kù)、產(chǎn)業(yè)園等等。這些資產(chǎn)隨著時(shí)間的推移、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展變化、老百姓的需求變化，都需要不斷去改善提升，這個(gè)行業(yè)才真正開始可以做到常做常有、常做常新。這是我對(duì)于開發(fā)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的整體判斷。

對(duì)萬科而言，我們?cè)诮?jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)方面有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。首先我們方向選擇是對(duì)的，早在8到10年之前，我們就堅(jiān)定地選擇“道路必須往前走”，那時(shí)候我們就預(yù)測(cè)會(huì)有天花板，只不過不知道是哪年發(fā)生。但事實(shí)上，現(xiàn)實(shí)告訴我們21年開發(fā)業(yè)務(wù)到天花板了，我們提前了8年到10年的時(shí)間做了相關(guān)鋪墊，所以起步比較早。到去年為止，我們把經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)加在一起，對(duì)報(bào)表貢獻(xiàn)是0。以前是負(fù)的，要吃掉很多利潤(rùn)。我很高興終于成0，終于能夠不再成為負(fù)擔(dān)了。我們付完學(xué)費(fèi)了，學(xué)費(fèi)付了好長(zhǎng)時(shí)間，付得很大，終于付完了。

我們還有一個(gè)特點(diǎn)，布局比較全，而且各自在各自領(lǐng)域里面都是數(shù)一數(shù)二。物業(yè)這邊，萬物梁行、科技、云城、城市服務(wù)，包括一些蝶城戰(zhàn)略都是這幾年發(fā)生的，并不是20年前。傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)是跟著開發(fā)起來的，但是物業(yè)今天有一個(gè)完全不同的面貌，這么多賽道也是我們這幾年才有的，包括長(zhǎng)租公寓、物流倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)方面，這些賽道都在領(lǐng)先的位置。布局比較全帶來的好處是協(xié)同效應(yīng)很好。存量改造其實(shí)不是只需要一樣?xùn)|西，我們跟很多大客戶在簽戰(zhàn)略合作協(xié)議時(shí)，他不僅需要辦公，還會(huì)需要我們?nèi)f物梁行的服務(wù)，需要我們租賃住宅去做配合等等，單一場(chǎng)景很難具備完成綜合性改造的能力。

從政府方面來說，城市更新改造也需要這種場(chǎng)景，所以正好我們布局比較全，然后在各自領(lǐng)域里面再數(shù)一數(shù)二，那么我們這個(gè)條件很好。改造是萬科的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，我們?cè)趫?chǎng)景打造、商業(yè)經(jīng)營(yíng)方面也做得很不錯(cuò)。有變化有新的東西，所以才能吸引更多人去。所以萬科有這么一個(gè)先發(fā)的優(yōu)勢(shì)，整體上說，我覺得今年萬科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)加總在一起，還會(huì)有兩位數(shù)的增長(zhǎng)，利潤(rùn)會(huì)從零開始增長(zhǎng)，一定是正向盈利的貢獻(xiàn)。

說那么多好的，我覺得還有一點(diǎn)問題需要跟大家溝通。其實(shí)我們經(jīng)營(yíng)服務(wù)的業(yè)務(wù)都是賺長(zhǎng)錢、小錢、賺辛苦錢的。我經(jīng)常會(huì)有點(diǎn)分裂，剛談完個(gè)幾十億的合作，回頭談個(gè)幾十萬的生意。我們按照每平方米每天的收入來看，最高的我算了一下，是我們長(zhǎng)租公寓每天有80-100塊錢可以收，當(dāng)然我們深圳最低10塊錢也有。我們的商業(yè)大概每平方米每天收6-10塊錢，物流每平方米收一塊錢，物業(yè)服務(wù)每天每平方米大概收6分-1毛錢。這個(gè)業(yè)務(wù)一定是小錢，如果要說在某個(gè)單個(gè)年度對(duì)我們的盈利表?yè)p益表有重大的改變或收入上要做重大改變，我覺得還是有難度的。但是這種業(yè)務(wù)跟開發(fā)不一樣，它是滾雪球的業(yè)務(wù)，是個(gè)做存量生意的，主要靠的是復(fù)合增長(zhǎng)的力量。所以我覺得這是個(gè)不錯(cuò)的生意，可以每年都有。

所以我相信，給它一段時(shí)間，它一定會(huì)對(duì)我們的收入、利潤(rùn)有比較重大的影響。

$萬科企業(yè)(02202)$$萬科A(SZ000002)$

關(guān)鍵詞：