#2023股東大會調研見聞# #金地集團# #地產政策#

金地集團的股東大會是在公司新建的金地中心32樓舉行，地處福田中心區的黃金位置，周邊就是CBD，從會議室看過去，可以俯瞰深南大道、市民中心和蓮花山公園，環境非常好。

會議由金地集團的凌總主持，不過凌總并沒有到現場，而是通過視頻會議的形式參與。在會議開始，凌總介紹了金地集團過去一年的經營情況。

(資料圖片)

1、 公司很早就預判到了地產行業的形勢，并在2022年初就進行了主抓銷售和控制支出兩項策略，這也使得公司在2022年的整體銷售方面做的比較好，全年的銷售金額保持了上升，而支出方面的控制主要是包括土地投資和開工兩個方面。

2、 公司目前的土地儲備主要集中在一、二線城市，相對來說風險較小。而且由于去年應對得當，2022年全年實現銷售2200億，相比同類企業來說，這個業績算是比較優秀的了。

3、 公司對財務方面非常重視，每個月都進行現金流的壓力測試，每個季度也都要重點分析各種經營情況。目前公司整體財務狀況還比較好，負債率為52%，其中短期、長期債務占比分別為36%和64%。公司在銀行整體的授信情況良好，2022年的銀行貸款還增加了30多億。

4、 經營業績方面，2022年營業收入1200億，同比增長了21%，凈利潤雖然有所下降，但在頭部房企中下降幅度算很小的。

5、 對于房地產行業的判斷，未來還是有非常大的不確定性，經歷了今年2、3月份的短暫銷售回暖之后，5、6月份的銷售再度低迷，下半年的銷售還很難判斷，要看國家政策是不是有所松動。

6、公司的目標：重點加強銷售工作，確保2023年的回款。并開展多元化的融資，探索新的融資模式，保證公司在行業的困境下能夠活下來。

會議結束后，與會代表與公司也進行了深入的溝通，大家問的問題比較多，我記錄了一些我比較關心的問題和回答。

問：今年的銷售情況和目標？

答：截止5月底，銷售金額為720億，比去年還有所上升。全年的目標很難說，主要是看未來地產的政策是否有變化，公司已經做好了應對行業繼續惡化和行業回暖的各種可能。

問：目前的去化率是怎么樣的？

答：不同城市不一樣，好一點的地方，比如上海、寧波等有60%-70%，一些二線城市差一點。整體大概在50%-60%左右。

問：公司的表外負債怎么樣？

答：公司整體對表外負債的管控非常嚴，盡量不利用前融，只進行土地抵押和在建工程抵押等融資。

問：物業是否有分拆的計劃？

答：物業分拆公司一直在研究，也聯系過券商咨詢。但是從前年開始，整體物業股的估值大幅下降，而且目前資本市場不支出物業股的IPO。內部也在進行物業業務的再提升工作。

問：對于股權融資的態度？

答：去年年底，政策放開了房地產企業的股權融資，公司也一直在考慮。目前在平衡股權融資和債券融資。但市場目前整體偏弱，機構對對房地產企業的再融資計劃支持力度也比較弱。所以還在考慮。

問：代建業務的情況：

答：代建業務是一個新的賽道，全行業發展都很快，過去幾年的增速大約在20%左右。金地在這塊做的更好一點，過去幾年的增速在40%-50%左右，客戶包括學校、產業園、科研機構等。

問：公司是否考慮發行REITS?

答：目前證監會支持的REITS業務包括投資物業、租賃住宅和購物中心。公司確實有一部分業務適合發行這塊，目前還在與發改委和相關機構溝通中。

問：公司股價這么低，有沒有考慮過股權激勵計劃？

答：目前還沒有考慮。既然股東提出來了，未來我們也會考慮。

問：公司的土地儲備情況，是否支持未來的持續發展？

答：目前公司的土地儲備有5182萬平，對應的貨值大概在一萬億元左右（按照1.8萬一平的單價計算）。這一萬億中，已經有3000億已經銷售只是沒結算。還剩下7000億左右的銷售規模。所以未來三年的銷售資源不用著急。公司還是重點在現有項目方面，下半年有十幾個新項目進入市場。

問：公司對未來項目計提的情況？

答：2022年的計提金額對利潤的影響大概是52億，2021年為16億。事實上，整個計提還是有一些靈活性的，公司整體保持了非常謹慎的財務原則，計提的金額中，表外項目占比比較大。2023年的計提還得看市場的情況再定。

問：公司是否有回購或者增持的計劃？

答：目前股價確實很低迷，只有凈資產的一半，我們也認為處于非常低估的水平。未來是否增持，我們還得再與股東大會溝通，內部再進行評估，目前還沒有計劃。

開完股東大會之后，我們心中的很多疑問得到了解答，說實話，金地集團整體的經營還是比較穩健的，在行業大環境不好的情況下，保持了相對比較好的財務和經營狀況，這次凌總雖然沒有來現場，但對投資者的問題回答還是非常積極的，也很客觀的分析了行業和公司的問題。當然，未來行業是否能夠好轉，還取決于很多方面，所以凌總今天強調的一個詞語就是“活下來”。

走出會議的現場，樓下就是金地打造的金地天元中心，整體環境還是非常不錯的，今天深圳的天氣也很好，藍天白云。所以，盡管股市還在跌，地產股依舊在跌，但是心中還是要有希望，不論是對于人生還是市場。說不定下半年的樓市調控政策就會放松了呢？說不定下半年的行情就否極泰來了呢？當然，首先是要活下來，對于金地如此，對于身處資本市場的我們也是如此。

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