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高層智囊上海財(cái)經(jīng)大學(xué)校長(zhǎng)劉元春最近經(jīng)常說(shuō)促成房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)房住不炒。開(kāi)始我不知何意，最近將房地產(chǎn)稅即將出臺(tái)和二月份公布的《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，這些聯(lián)系起來(lái)思考。發(fā)現(xiàn)我原來(lái)理解的太淺了。我原來(lái)的理解是這個(gè)金融支持住房租賃意見(jiàn)只是管理部門(mén)為了防止房地產(chǎn)硬著陸準(zhǔn)備的制度性安排，也就是如果房地產(chǎn)下跌過(guò)深危及金融機(jī)構(gòu)，動(dòng)搖經(jīng)濟(jì)，那么由國(guó)有企業(yè)向銀行借錢(qián)以發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的名義去收房，以穩(wěn)定住市場(chǎng)。由于租金回報(bào)率不高，所以按目前情況做到不虧就不錯(cuò)了，就是為了完成托市的任務(wù)。這也是我對(duì)劉元春老是強(qiáng)調(diào)住房經(jīng)營(yíng)新模式不解的原因，不就是托市嗎，說(shuō)這么好聽(tīng)。

但是最近聯(lián)系房產(chǎn)稅的情況，我發(fā)現(xiàn)這個(gè)金融支持住房租賃真能搞，而且很可能能成為原來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)之外的新經(jīng)營(yíng)模式?；谝韵聨c(diǎn):

一是房產(chǎn)稅出臺(tái)和這個(gè)《金融支持住房租賃征求意見(jiàn)稿》其實(shí)是配套的，完美的組合。房產(chǎn)稅出來(lái)的結(jié)果當(dāng)然是有過(guò)多房子的人要拋售房子，但是在租賃市場(chǎng)則又會(huì)轉(zhuǎn)嫁成本，抬高城市租金價(jià)格，抬高多少，看市場(chǎng)博弈。也就是說(shuō)房產(chǎn)稅推出后租金回報(bào)率會(huì)提高。

二是房產(chǎn)稅推出后房?jī)r(jià)會(huì)有所下跌，其實(shí)現(xiàn)在已經(jīng)在下跌。那么對(duì)于從事住房租賃的國(guó)有企業(yè)而言相當(dāng)于六七折買(mǎi)房，這樣就又提高了租金回報(bào)率。而金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)底線在五折左右，完全可以通過(guò)這種操作完美解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。而國(guó)有企業(yè)收購(gòu)用于住房租賃的錢(qián)是銀行出的，根據(jù)意見(jiàn)，商業(yè)銀行向各類主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房發(fā)放開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款，期限一般3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年。向符合條件的主體發(fā)放租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款，期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年。

三是住房租賃作為經(jīng)營(yíng)新模式具有公共政策的特點(diǎn)，所以應(yīng)該是免房產(chǎn)稅的。

這樣一算，這個(gè)生意是可以操作的，由于錢(qián)都是銀行的超低成本，而且還給銀行解了風(fēng)險(xiǎn)，假設(shè)銀行資金成本兩點(diǎn)五個(gè)點(diǎn)。那么由于房?jī)r(jià)下跌，房產(chǎn)稅導(dǎo)致房租提高，甚至有說(shuō)一線城市在打擊城中村，就是要拔掉便宜的供應(yīng)，提升租金回報(bào)率。而且國(guó)有企業(yè)用于租賃房源有可能因批量收購(gòu)或規(guī)劃指定開(kāi)發(fā)商配套供應(yīng)等，價(jià)格要比市場(chǎng)便宜不少。假設(shè)國(guó)企經(jīng)營(yíng)新模式最終城市租金回報(bào)率為三個(gè)點(diǎn)，那么這種城市集約經(jīng)營(yíng)租賃的新模式不僅能賺到錢(qián)，還確保了房地產(chǎn)的軟著陸。

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