我最初對他還有所“誤解”，以為是一家房地產企業，在申萬行業分類里，建發屬于交通行業。公司集團化操作，房地產業務只是下屬子公司的業務，下屬每個子公司財務獨立核算，建發股份還有一家子公司建發和誠（已上市）。

公司目前業務分為兩塊，一塊是供應鏈運營業務；一塊是房地產業務。

【資料圖】

1、2022年營收8328.12億，同比增長17.65%，四季度環比增長34.93%，2021年同期四季度環比增長31.26%。

2022年扣非凈利37.05億，同比下降13.13%，四季度環比增長167.65%，2021年同期四季度環比630.52%。

2022年四季度無論營收還是扣非凈利都遜色于2021。

公司2023年的經營計劃提出營收力爭8300億，基本與2022年持平，成本費用控制在8125億元（2022年是8215億），利潤在175億元（2022年是113億），降本增效，高質量發展。

2、第一次分析公司的年報，對比下公司最近幾年的營收情況。

圖2、營收與凈利情況

公司最近5年的營收都保持不錯的增長，相比之下凈利就遜色不少，只能說保持相對穩定。這個跟公司的整體業務結構也有關系。

圖3、毛利率、凈利率、roe

3、公司的凈利率看上確實有點低，疫情前還有2%以上凈利率。疫情三年凈利率維持在1-2%區間，算是一個“微利”的行業。

對比2022年四個季度毛利率和凈利率，四季度出現翹頭向上，目前需要觀察后面的一季報是否延續這種趨勢。

從2018年后，ROE持續下滑，但最近5年的ROE保持維持在12%以上，增速還是算平穩。

通過杜邦分析法拆解其ROE,公司近5年的權益乘數基本維持在4左右，ROE下滑的主要原因是毛利率和凈利率持續下滑導致。

4、公司整體的毛利率與凈利率下降主要還是房地產業務的毛利率持續下滑。反觀供應鏈運營業務在2023年應該會有較為明顯的復蘇。

5、公司管理費用與銷售費用同期分別上漲了56.48%，20.71%，管理費用增幅明顯高于營收增速。

年報中提到管理費用大幅提高主要是股份支付，此類支付屬于一次性，預計后續季度會下來。公司在年報中也提到營業規模增加，導致各項費用都相應增加，幅度與營收增速相比略高，基本可以接受。

6、2021-2022年相比往年，短期債務有所提高，同期長期債務明顯增加。從債務結構來看，長期債務多，短期債務少，有利于公司日常現金流穩定。從權益乘數來看，比萬科還要低一些。公司有些負債是654億，而合同負債有2274.58億（子公司有一家房地產公司），實際負債率是不高。

公司目前賬面貨幣資金有965億，交易性金融資產19.3億，其中貨幣資金有77.79億受限制，主要是一些保證金。短期債務是90.74億，一年內到期的非流動負債是191.79億，目前的現金流足夠應付債務。

7、2022年公司資產減值損失51.85億，其中存貨跌價損失51.1億。相比往年，這個計提幅度不小。

圖7 、存貨跌價準備

個人覺得這一塊存在利潤調劑（僅供參考）。

圖8、業務結構

8、2022年與2021年相比，房地產業務雖然營收占比在提高，但毛利率繼續下滑，而供應鏈營運業務毛利率回升，此消彼長，兩者的毛利占比維持平衡。

根據2022年年報提供的數據，供應鏈運營業務無論營收還是凈利，他們的增速都在明顯提高。相比之下，房地產業務營收停滯疊加凈利下滑。2023年公司的業績增速可能要來自供應鏈運營業務。如果房地產行業的復蘇也會助推公司整體業績提升。

1、公司房地產業務相比其他頭部企業，還是比較穩健。公司房地產開發項目集中在一二線城市，至少在質量上相比其他地產公司要好。

2、公司作為一家廈門國資委控股的企業，背靠港口，有著進出口便利，還有資源的傾斜；供應鏈營運業務，涉及內容比較廣泛，有漿紙、農產品、鋼鐵、礦產品、輕紡、汽車、酒類。從毛利率角度來看，有點薄利多銷的味道，再低的毛利率架不住手頭資源好。2023年如果這塊業務的毛利率繼續提升會改善公司的凈利情況。

3、公司2022年分紅率相比2021年有所提高，當下股息率6.4%還是相當可觀的。公司整體的資產負債表還是比較干凈。

風險點是房地產業務持續不佳，拖累集團整體凈利；外部局勢動蕩，原材料價格上行會對公司的供應鏈運營毛利率產生沖擊。

限制于篇幅，建發股份先分析到此，上述分析，不構成買賣推薦。

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