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樓市半月談 本報記者 夏金彪

在4月樓市熱度下降之后，5月延續降溫態勢，樓市復蘇動力減弱。日前，中指研究院發布的數據顯示，5月份，百城新房價格環比止漲轉跌，跌幅為0.01%。二手住宅均價環比下跌0.25%，跌幅較4月擴大0.11個百分點。一線城市房地產銷售也回落明顯。5月，一線城市樓市成交面積環比下降12.8%。克而瑞的統計也顯示，5月，一線城市新房成交縮量，環比下滑22%。

2023年一季度，受前期積壓購房需求加速釋放等影響，一線城市房地產成交量顯著回升。但此后，市場回溫動能減弱，4月成交熱度開始回落，進入5月，市場活躍度繼續下滑。業內預計，6月，中央和地方政府有望加快推進穩樓市政策的出臺，進一步探索豐富的政策工具箱，以支持居民合理住房需求的釋放，修復市場信心和預期。其中，一線城市房地產限購等限制性政策調整值得關注。

所謂限購政策是依據是否有戶籍和社保繳納等來限制購房的相關政策。自2010年4月北京率先實施限購政策以來，各地也跟隨紛紛出臺限購政策，從需求側對房地產市場進行直接調控，打擊投機炒房行為，以抑制房價過快上漲。在以往幾輪的房地產調整周期中，限購等限制性政策的強化或放松，成為各地直接調控房地產的利器之一。

此輪房地產調整以來，一些城市開始放松限購政策。據中指研究院統計，2023年以來，已有杭州、南京、合肥、鄭州、沈陽、廈門、武漢、長沙、濟南等14個城市對限購政策進行了優化。

以杭州為例，早在1月份，杭州臨平區喬司街道、南苑街道即放松了限購政策，后續又相繼放寬了錢塘區下沙街道和河莊街道、臨平區臨平街道、余杭區中泰街道和瓶窯鎮等地的限購。到目前為止，杭州除主城區之外，錢塘區、富陽區、臨平區全域實現限購放寬；蕭山區、余杭區部分區域放寬；臨安區一直不限購。業內認為，這種“因區施策”的舉措，將是新一線城市乃至一線城市放松限購的新嘗試。

事實上，一線城市已經出現了限購調整的嘗試。3月份，深圳宣布深汕合作區放開限購，暫停對自然人實施商品住房限購，即無需提供無房證明。4月份，北京宣布擬在房山試點多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策；房山區發布了引才聚才支持辦法，落實引進落戶、住房保障等優惠政策。

業內認為，一些一線、新一線城市采取“一區一策”優化限購等樓市限制性政策，促使非核心區去庫存的同時，又不影響核心區域穩定房價，此舉值得更多城市借鑒。未來，一線城市或將根據房地產交易市場的變化來逐漸調整限購等政策，對于一些住宅市場比較冷、購買力較弱的區域，可能會先放開限購等政策，而對于一些住宅市場購買力較旺的地方，可能會繼續執行限購等政策，以保持具有風向標意義的一線城市房地產市場平穩、健康發展。

應該看到，限購等限制性政策，與土地、貨幣、財政、稅收等市場化調控政策不同，是采用行政手段臨時性地凍結一部分需求，即局部性的數量管制。這在一定程度上妨礙了住房合理需求的釋放。目前，我國商品房總體短缺時代已基本結束，住房總需求空間逐漸縮小，限購等限制性政策值得商榷。

隨著我國“房住不炒”的房地產長效機制逐步建立，限購等這類房地產調整的行政手段應適時優化調整，直至退出，而代之以穩定的、制度化的長效機制。

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