$三足鼎立(TIAA026025)$$牛二十精選(TIAA026064)$

上周不是私募魔女李蓓說了，中國房地產股票可能會迎來史詩級別的投資機會。

(資料圖)

同時我看了眼，結合降息周期下，地產股歷次都有優異表現，所以感覺房地產板塊或許會有戲

不過我仔細思考了一下，發現當前房地產板塊還有很多長期問題…

主要致命點在于：

雖然2022年這波因為各種幺蛾子事件，地產業有點慘過頭，你說2023年反彈可能會有，但趨勢仍舊是在下行的。

我舉個簡單例子，2022年的國內住宅銷售是11.6億平，確實是個低位，但注意幾個點：

第一，即便拿前幾年16億平銷售的高位來看，未來回升到空位也只有40%多空間，而且這還是一個持續縮量環境。

相比新能源碳中和替代火力煤炭，醫藥每年穩定超過GDP占比的投入，消費穩定跑贏通貨膨脹的穩定表現來說，地產的大空間其實不夠…

除非是絕佳機會，比如明天開始美聯儲就降息，房地產銷售起飛，否則真的很難吸引到人…

首先老齡化問題，根據統計局公布，目前25-35歲這類剛需接盤的人口占比，大概是15%。

而15-25歲的人口占比是10%，這些人群是未來十年的核心接盤俠，比例卻驟減了40%。

拉到更遠就更不用說，目前0-9歲的人口占比也是10%，也就是拉到二十年，剛需購房人口也拉不回來。

如果我們算的更遠，2022年的出生人口是950萬，那么假設未來出生人口按1000萬/年算好了。

也就是未來十年后的0-9歲人口，會下降到只有1個億左右。

總人口14億的話，這部分人群占比會下降到7%，相比現在25-35歲人口的15%就是腰斬。

.........

再者，我們都清楚目前國內房價的租售比是很高的，普遍都在50倍甚至百倍。

比如隨便一個二線城市，一套兩百多萬的房子，可能也就租個3000多。

而日歐美的房地產租售比普遍就是20倍左右的水平，同樣200萬，能租個上萬每月~~

租售比就是總房價/年租金，這就好比是股票的市盈率，一個市盈率50到100倍的股票，說明它包含了一個強烈的升值預期在里面。

如果未來房價或者租金收入不快速增長，那么長期來看它就是失敗的資產。

當然也有人可能說，房價里邊包含了學區房價值、落戶價值等等，但是未來大趨勢都是租售同權，這個很難持續保值。

而且因為以后人口驟減，學區和戶口的稀缺性下降，也會貶值。

所以在看不到房地產增值的希望后，所謂的剛需房都會被證偽…

目前最新統計，中國的人均居住面積為42平，自咱們國內老百姓從2000年城市化率推進以來這個數字就在持續飆升。

也即目前平均一個家庭3口人，戶均有一個120來平的大house

從改革開放最初的人均20平到25平、再到30平、35平一直到現在的40多平，幾乎是一路增加。

而對標英法、日韓呢，人均居住只有二三十平，戶均也就60-70平，很多人選擇租房。

可以說按照目前高房價的形勢和低迷的需求，未來大概率發生三個趨勢：

總的來說，基于這些邏輯，國內的樓市行情未來可能不會太過于樂觀。

那有人要說了，你應該分析地產股呀，怎么就光說房價大趨勢呢。

我是覺得哈，即便地產龍頭股，會受益于小地產大批量死亡后，行業集中度提升的紅利。

但它的業績依舊主要來自于拿地，然后賣房子...

未來蛋糕分的人雖然少了，但這塊蛋糕也是不斷縮小的。

你說短周期去搏地產股起飛，雖然可能成功，但在長熊賽道投資，難度絕對不小。

.........

我拉一組數據給大家參考：

04年9月29號開始，先鋒房地產指數ETF只上漲108%，同期標普500上漲270%，房地產大幅跑輸同期標普500

而且地產基金在幾波危機過程中，跌幅也比標普500大不少。

比如08年次貸危機的過程中下跌70%多，標普500回調不到50%，也包括后面的疫情、加息，地產的回調都超過標普500。

白線房地產基金，黃線標普500

能看出

想想美帝的地慘指數都表現不佳了，我們的房價還處于高位。

依靠銷量來推動業績的地產股們，很難期待走勢能有多牛...

因此思來想去，即便地慘真的很便宜，便宜到價格動輒破凈，甚至港股0.2PB、0.3PB，但我還是先吸口涼氣，不進場了。

除非等老美降息潮開啟，美元吸引力下來，人民幣回流加碼國內資產，那我可能會考慮買點。

但這個機會可能不會馬上兌現，搞不好要在23末或者24年才能看到~~

So，地產板塊再耐心等等也無妨。

觀點可能打臉，所以僅供參考，投資風險自負。

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