萬科年報：千呼萬喚終于來了。

老規矩，先上干貨：

關注菜頭，保利年報之后會持續更新，公布的數據會填上。

(資料圖片)

大家比較關心的分紅，萬科2022年每股派息0.68元，按照當前的股價計算，A股的股息率約為4.36%，港股股息率為6%左右。

當然，萬科一邊低于凈資產股權融資，一邊高額分紅，這個確實有點不太理解。

關于萬科2022年的業績，先說結論，萬科的數據慘嗎？

顯然，非常慘，但是公司還健康地活著，就已經很不容易了。

我們先來看一下大環境：2022 年全年商品房市場出現了有統計數據以 來最大幅度的下跌。根據有關機構監測，百強房企銷售額同比下降 42%。

從這個角度去看的話，萬科能夠取得當前的業績，已經非常不容易了。

并且，萬科轉型的部分并沒有停止，公司的經營服務業務體現出了較強的韌性，全口徑收入達到 512.6 億元，同比增長 23.1%。萬物云 收入首次突破300 億元，并成功分拆上市。物流業務經營收入同比增長 17.9%。長租公寓業務在規模和 效率上保持行業第一，領先優勢繼續擴大，運營管理租賃住房 21.5 萬間，其中保障性租賃住房 5.9 萬 間。商業營業收入同比增長 14.3%，新開業 25 個項目，集團內資源協同整合取得較大進展。

不過，上面的業績，同樣是建立在毛利潤下滑的基礎上取得的，未來要完成利潤的健康增長，合理提升毛利潤依然是重中之重的事情。

關于房地產的未來的出路，萬科在股東信中這么說的：

我們認為，無論是從 客戶、城市、政策導向還是投資角度，未來行業都無法再回到對住宅開發過于依賴的往日時光，開發、 經營、服務并重是唯一選擇。開發業務規模不再也不應是衡量房企的唯一標準。

① 按報表統計，營收、利潤均轉正，但是這是建立在合同負債大幅減少的基礎之上，也就是說主要是因為收入確認（會計）變化帶來的，而不是真正的把房子多賣了。相反，合同負債下降是速度遠高于營收增長的幅度，說明房子是賣得更少的。

② 即便進行了一定的股權融資，公司的貨幣資金還在繼續減少，凈負債率上升也較快，說明2022年全年所產生的的現金流并不樂觀。但是公司的短債比為2.1倍，遠高于“三道紅線”的監管要求，即便與自己對比凈負債率有所提升，但是如果與同行比較的話，依然是處于低位。

換句話說，萬科主動開始加杠桿的行為，也可以視為公司有逆勢擴張的想法。

③ 物業收入增速26.1%，物流倉儲、租賃住房、商業地產等業務的收入（含非并表項目）增速分別為 17.9%、12.1%和 14.3%。但是出現了增收不增利的情況，利潤增長還需要改善萬物云板塊的毛利潤才行。

④ 整體環境真的是太差了：

⑤ 公司120億利息支出，當期直接費用化了50億，費用化比例遠高于同行，繼續保持穩健的財務風格，利潤含金量沒有問題。

重點內容就是這些，至于房地產本身未來是否還有前途，這個容易引起爭論。

菜頭的個人觀點沒變，中國是一個14億人口的國家，有500多億平方米的存量市場，即便增量市場只有高峰時期的三分之一，那么存量和增量兩者加起來也是一個10萬億+的巨大市場。

當前房地產行業的出清正在加速進行，假如未來有50%的公司死掉了，那么龍頭公司的市場份額會進一步集中，過了這個陣痛期，就是龍頭公司躺著賺錢的時代了。

更多深度分析，明天上午想起來了補充再寫，加班整理資料不易，點個贊吧。

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