本文是2022年1月3日發的，現在重新回顧一下。

特別是在《求是》于今年2月17日發布了《《當前經濟工作的幾個重大問題》。

(資料圖片僅供參考)

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我們能看到多遙遠的過去，就能觸及多遠的未來。——佚名

2022年的第一縷陽光，并沒有比往年更早一些，也沒更早一些。只不過，有些人注定沒有時間關注這讓人撲面而來的新年的第一縷陽光，因為他們可能忙著拆樓，忙著交付，忙著還債，忙得焦頭爛額，本質上是了保住自己的命，至少別去坐牢。

很遺憾，未來如何發展，已經由不得他們了。

種果得果，種豆得豆。

求仁得仁，阿彌陀佛。

也看到有朋友在星球發有人說未來地產行業利好龍頭，未來如何美好；雪球上也不乏有這種論調。對于未來，無法證偽，因為沒有人可以對未來發生的事情做出100%的確定。

但是，我想，我們透過一些統計數據，通過監管層的一些言論，可以窺豹一斑，可以輔助我們做出相對準確的判斷，而不是拍腦袋瓜子，胡扯蛋。

聲明一下，下文的數據，要么來自統計局網站，要么來自央行文章，老馬只能相信這些數據，至少比草根調研可信度高1萬億倍。

為了便于直觀感受，2001年~2021年11月的住宅地產的銷售數據，我采取了降序的方式，同時計算每年的銷售面積占累計銷售比重，以此加總——也就是常說的帕累托曲線圖（右軸）。

這個圖可以看到2015年以來，每年的銷售面積都非常多，2015年以來的7年銷售占比，就達到過去20年以來的50%以上，也是2001~2014年累計賣的房子，都不如2015年以來這7年賣得多，想想有多夸張。2009年之前，最高的時候，也不過8億平米，但是，最近5年，每年大概至少有14億平米銷量。未來5~7年，區間累計會有這么高的占比嗎？不可能，只能邊際減少，我的觀點就是回歸到10~12左右的中樞。

同銷售面積一路狂飆的，還有地產行業的總資產和負債率。

2001年，整個行業總資產規模還是不足3萬億，2020年已達到106萬億的規模。不怕規模大，但是80%的負債率，就有些令人不安。用之前宏觀杠桿計算的公式看，而我們全國的宏觀杠桿率也就是260%左右，地產行業一個行業就是80/100=80%。因此，如果去掉地產行業的杠桿，我們的宏觀杠桿率，特別是企業部門杠桿率并不是特別高。而之前各路經濟學家/券商首席們批判最多的是央企負債率太高，而央企負債率再高，也沒有超過70%。如果不控制這個行業的高杠桿、接近GDP規模的行業，一旦發生行業風險，是災難性的。而地產行業的監管，遠遠落后于金融行業，特別是銀行業。未來地產整體的負債率甚至會低于本世紀初的負債率，我認為最終可能逐步回落到70%以下。

08年以來，隨著四萬億的增加， 實際上整個地產行業公司的負債率上升很快，截至2020年底，地產行業的負債率已達到80%，這是非常高的一個比例了，要知道，通常銀行負債率也就是在90%左右。這還是名義負債率，還沒有計算明債實股的操作，比如我們眾所周知的恒大地產1300億股權融資，實際上就是短期借債，或者有對賭的股權融資，如果在約定時間恒大地產無法成功借殼上市，那么，恒大地產或許老板需要回購這些股權。

恒大恐怕不是唯一一家這么做的，明股實債，在業內是公開的秘密。

橫向看，美國帕爾迪——也就是萬科曾經benckmark的標桿企業，負債率45%左右；霍頓地產，負債率更是不足40%；托爾兄弟最高也不過55%左右，遠遠低于我們80%的負債率。

不論這種原因是什么原因造成的目前我們地產行業高達80%的負債率，未來的政策和監管趨勢一定是壓低地產行業的負債率。而住建部部長元旦前接受采訪已經為行業三高模式——高負債、高杠桿、高周轉——予以全面否定。

地產行業降杠桿勢在必行，且是長期趨勢。去杠桿，必然是痛苦的。

去杠桿，無非是兩種，一種是做大分子——也就是增加股東權益，或依靠盈利，或依靠股權融資（目前地產企業通過資本市場股權融資的口子，已經被牢牢焊死），因此只能依靠盈利。

只不過這個過渡期可能是10~20年的時間。假設地產行業總資產不變，110萬億，80%的負債率就是88萬億負債；而70%的負債是77萬億，需要11萬億。地產行業目前一年盈利總額為1.4萬左右。而隨著政策的打壓和過往低價儲備土地的消耗完畢，地產的利潤率可能會從目前的14%下滑到10%左右，盈利下滑到1萬億左右。

甚至不排除未來地產行業因為流動性危機而減少派息的可能性，不論是民企還是央企，都會遭遇到這個問題。

過去10年，地產行業可能是為數不多，國退民進的領域。

整個地產行業的公司數量，從2001年的3萬家左右，在20年的時間里增長到10萬家，但是，國資的地產企業數量，卻從接近6000家，最少的2019年僅不足700家，僅僅為高峰的13%左右，觸底后，最終在2020年達到1133家，占全國房地產家數的比重只有1%多一點。

而2013年國企地產數量的驟降，源于2010年國資委開始的主營業務為非地產行業的公司，盡快退出地產行業，只有不少央企的地產業務，到期可能就不再續作了；轉讓的轉讓，體現在數據上就是國企房地產數量逐步下降。

同時，由于2016年以后，房價大漲，民營地產企業杠桿上升過快，土地溢價嚴重，很多地方性國企，很難以合適的價格在拍賣市場上拿地，也導致國企開發商數量下滑。

不過，隨著針對地產政策的監管持續發力，包括地產企業三道杠、銀行業地產貸款占比，導致整個地產行業遇冷，三高模式被徹底否定，未來大概率會出現不少地方控股的城投公司在本地建立地產企業，國企地產公司數量又會增加。

只不過，在一個營收為10萬億規模的市場容量里，疊加地產行業去杠桿、降低負債率的大背景下，行業的集中度會下降，而不是更加集中，更不會如不少雪球用戶說的最終只剩下幾十家乃至個位數地產玩家。

根本不可能有資金實力來獲得大部分份額。

看過老馬地產系列的都知道，現在中央要求各地大力增加廉租房、共有產區房等保障房，作為地產調控長效機制的配套措施，也就是未來地產玩家憑空多了一個地方政府，隨著時間的增加，這些增量會對新房價格造成壓力，比如南京規劃，十四五期間，政府承建的新房，占十三五商品住房的30~40%，這個比重是相當的。

這也會減少房地產做大規模的沖動。

關鍵詞： 地產行業 股權融資 恒大地產