2023年2月24日，央行網站掛出了《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》（以下簡稱《意見》）。我特意下載了一份，通讀了一遍。《意見》圍繞住房租賃供給側結構性改革方向，以商業可持續為基本前提，重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系，共17條。

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文件本身并沒有太多技術細節，只給出了方向性指引。所以，對《意見》點評的關鍵不在于細節，而在于目的和趨勢。發展長租房的政策本身從長遠看是對未來我國構建多層次住房市場的重要嘗試。

過去20年是我國房地產行業發展的黃金20年，房地產行業做為我國國民經濟的支柱性行業，為我國社會經濟的繁榮做出了巨大的貢獻。但是，隨著我國經濟降速換擋，房地產價格逐漸出現泡沫，部分地區的高房價已經開始影響居民的幸福感。

所以，政府及時提出了“房住不炒”的大方向，其核心就是將房屋的資產屬性和使用屬性相分離，盡量壓制資產屬性。通過壓低甚至剝離資產屬性的方法，壓制房價的快速上漲。我們已經看到在部分大型和超大型城市已經開始進行了多種相關嘗試包括：公租房，廉租房，共有產權房等等。長租房作為一個嘗試的方向，這幾年也開始逐漸多起來。發展住房租賃市場從長遠看是為了滿足居民的居住需求，短期看則另有其他目的。

從21年下半年開始，監管顯著收緊了房地產領域的融資供給，直接后果就是購地，開發，銷售各個環節都出現停滯。爛尾樓開始增加，土地財政收入大幅下降，房地產上下游產業鏈普遍出現不景氣，部分地方隱性債務出現違約。

在這種大背景下，政府出手收購滯銷商品房轉為租賃住房房源，幫助受影響房地產公司盤活資產，補充現金流也不失為一種應急方案。

長租房這一模式到底能不能運行下去，做大做強成為住房市場的重要支柱，一個關鍵的問題就是在這個模式里面是否能達成多方共贏。在過去的商品房買賣的循環中，政府收獲賣地收入，加大城市基建出政績，房地產銷售帶動上下游產業鏈繁榮等等；銀行獲得高收益低風險的開發貸，按揭貸款；開發商囤地分享資產價格上漲的紅利，凈資產收益率維持在高位；早期買房的人享受了資產價格上漲的紅利。由此可見，商品房銷售當中的各方都收獲了實實在在的好處。

到了長租房項目中，各方都出現了自己的憂慮。從銀行看，如果自己成立子公司自持物業，銀行資本管理辦法對于非自用物業的風險加權系數高達1250%，消耗資本金過高；如果是貸款給長租房公司，如何確保對方的風險。從長租房公司看，最大的問題是資金缺口太大，僅僅依靠租金短期內規模很難擴張，畢竟目前我國一線城市中的租售比是比較低的。一線城市的租金收益率連2%都到不了。長租房公司的盈利前景主要來自于租金穩定上行和自持資產的升值。如果短期想要做大規模，需要巨量資金長期支持，這些都受制于銀行貸款的供給。

從《意見》中，我們可以看到很多相關的條款嘗試解決長租房這一模式中各方的憂慮，既能滿足長租房承運方的資金需求，又能兼顧銀行的長期利益。首先是對于長租房企業的支持方面：

第一，鼓勵商業銀行在風險可控、商業可持續、不新增地方政府隱性債務的前提下，發放租賃住房團體購房貸款。租賃住房團體購房貸款的期限最長不超過30 年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%。

第二，住房租賃企業經營自有產權長期租賃住房的，住房租賃經營性貸款的期限最長不超過20 年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%，可用于置換物業前期開發建設貸款

第三，住房租賃企業持有運營的租賃住房具有持續、穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。

上面三條很好的解決了住房租賃企業經營自有產權長租房時面臨的資金缺口大，資金需求時間長等問題。

其次，是對銀行支持方面，在《意見》范圍內有：支持商業銀行發行用于住房租賃的金融債券，籌集資金專門用于增加住房租賃開發建設貸款和經營性貸款的投放。這解決商業銀行的長期穩定負債來源問題。

另外，在《意見》之外我們也可以看到金融監管機構對長租房模式大開綠燈。比如，在房地產信貸集中度監管的規定中，暫時不將對住房租賃業務的信貸投放納入集中度兼管的范圍。在最新的《商業銀行資本管理辦法》征求意見稿中，將銀行非自用物業的風險權重從1250%下調為400%，這將有利于部分大行成立子公司專門營運長租房業務。

綜合上面的分析可以看到，《意見》從短期看有利于緩解當前房地產和地方財政面臨的窘境，長期看有利于推動長租房這一房地產經營模式的發展，為建設我國多層次住房市場起到積極的作用。

@今日話題$招商銀行(SH600036)$$建設銀行(SH601939)$

關鍵詞： 商業銀行 租賃企業 評估價值