$銀華天璣-悄悄盈(TIA05031)$$銀華天璣-年年紅(TIAA041001)$

【資料圖】

大約兩年前，我買(mǎi)的房子交付了，但是我想再換一套，計(jì)劃賣(mài)掉房子，同時(shí)也想再出手本地的一套養(yǎng)老房子，于是，就先后主動(dòng)、被動(dòng)的加了很多房產(chǎn)中介的微信，也就有了一些觀察，樣本所涵蓋的信息和思考應(yīng)該足夠了。

當(dāng)然，這只是個(gè)人觀察，僅供參考。

說(shuō)下坐標(biāo)，山東西南部，八線小縣城，人口110--120萬(wàn)左右，百?gòu)?qiáng)縣前50。

在2020年開(kāi)始看房子的時(shí)候，在房產(chǎn)中介的撮合下，有一套房子跟房東當(dāng)面談過(guò)，最終價(jià)格差了幾萬(wàn)塊，再加上我堅(jiān)持要賣(mài)掉自己的房子才能買(mǎi)，最后沒(méi)成交。

后面好幾位房產(chǎn)中介明里暗里的跟我推過(guò)這個(gè)房子，半年前有兩個(gè)中介告訴我這個(gè)房子賣(mài)了，我也沒(méi)當(dāng)回事兒，畢竟這房子我也沒(méi)太看上。但是就在上個(gè)月，這房子又冒出來(lái)了，掛出來(lái)賣(mài)了。

成了奇案了，都可以拍電視劇了，名字我都想好了，就叫《消失的房子又神秘的回來(lái)了》，是不是很有吸引力？

于是我又把幾位房產(chǎn)中介的朋友圈翻了翻，發(fā)現(xiàn)這樣的例子并不少，一些高端、高價(jià)位的房子，強(qiáng)推一段時(shí)間后，就掛朋友圈說(shuō)賣(mài)出去了，隔幾個(gè)月，重新掛出來(lái)再賣(mài)。套路一套一套地。

我正在賣(mài)的房子在本地也算是最有名氣和口碑的小區(qū)了，物業(yè)服務(wù)費(fèi)高一些，但換來(lái)的是物業(yè)服務(wù)真的很不錯(cuò)，某些方面比我在上海那幾年感受到的物業(yè)服務(wù)差異不大；

加上我是想置換，價(jià)格就沒(méi)有虛標(biāo)，是本小區(qū)同等面積下價(jià)格最便宜的一套，所以看的人很多，但至今沒(méi)有成交（有兩家差了2萬(wàn)多沒(méi)給他們），這是什么原因呢？

我跟意向中的買(mǎi)家談過(guò)，也跟房產(chǎn)中介聊過(guò)，也觀察了房產(chǎn)中介們的朋友圈變化，很明顯，總價(jià)是這個(gè)小縣城房產(chǎn)成交的天花板，觀察下來(lái)，110萬(wàn)左右是很多購(gòu)房者能夠承受的極限（不算還要承擔(dān)的稅費(fèi)和中介費(fèi)）。

大家是想買(mǎi)好房子，但是確實(shí)囊中羞澀。

看了幾個(gè)高端樓盤(pán)，咳咳咳，小縣城的高端跟大城市不能比，大家忽略這個(gè)定義，容在下自我表述一下。幾個(gè)高端樓盤(pán)看下來(lái)，空置率是非常高的，尤其是別墅區(qū)，有一個(gè)小區(qū)馬上交付10年了，還有40%的房子連裝修都沒(méi)有裝修過(guò)，空置率至少50%。這個(gè)還是好的，其他的幾個(gè)小區(qū)，裝修和入住的看起來(lái)大約30-40%之間。

不知道這些房子為什么會(huì)空置這么久？

也不知道這些房東哪來(lái)的勇氣，每年掛牌價(jià)都敢提高？年年也賣(mài)不出去。

從這兩年的觀察看，新樓盤(pán)大量減少，各種所謂的工抵房?jī)r(jià)格比掛牌價(jià)便宜不少，二手房方面，降價(jià)的趨勢(shì)也已經(jīng)成了，總得看下來(lái)，大約降低了10%左右，但高端樓盤(pán)價(jià)格似乎比較平穩(wěn)，只不過(guò)有價(jià)無(wú)市，我觀察這兩年基本接近于0成交。

土地拍賣(mài)方面，在2020年的時(shí)候，從公開(kāi)的拍賣(mài)信息看，土地價(jià)格和數(shù)量都還是可以的，基本沒(méi)有流拍，而到了2021年下半年，尤其是2022年和2023年開(kāi)年以來(lái)，掛出來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地?cái)?shù)量越來(lái)越少，成交的就更少了。

在這個(gè)魯西南小縣城，對(duì)于二手房會(huì)設(shè)置2年和5年兩個(gè)門(mén)檻，房產(chǎn)證不滿2年的，稅費(fèi)很高；滿了2年會(huì)有一定的降低；

滿了5年大部分稅費(fèi)會(huì)取消。

今年又遇到一個(gè)問(wèn)題，就是有些樓盤(pán)新調(diào)高了“地段價(jià)”，稅費(fèi)成本大幅增高，我要賣(mài)的那套房子，就受到了這個(gè)影響。

總體的感覺(jué)是思路上還沒(méi)有扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，如果不給置換房產(chǎn)的人創(chuàng)造條件，房產(chǎn)市場(chǎng)只會(huì)更加低迷。

整個(gè)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)有多低迷，有多不景氣，體現(xiàn)在包括成交量、成交價(jià)格在內(nèi)的方方面面，但是從房產(chǎn)中介們的朋友圈里，永遠(yuǎn)看不到悲觀的信息，都是好消息。

比如，為什么房產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)發(fā)一堆沒(méi)有質(zhì)量的水文；比如，年輕人為什么要買(mǎi)房；

為什么房子不可能降價(jià)；

再比如，國(guó)家出臺(tái)了什么政策，那中介的朋友圈就炸鍋了，同一個(gè)版本，每個(gè)人都發(fā)，一遍不夠，第二天再發(fā)；

如果實(shí)在沒(méi)有什么好消息，那就會(huì)看到一些疑似虛假成交的信息（就是開(kāi)頭第1條說(shuō)的那種情況），反正，房產(chǎn)中介的世界里，房產(chǎn)一直很好，未來(lái)會(huì)更好。

目前了解到的，房產(chǎn)中介們的收入主要來(lái)自2個(gè)方面，第一個(gè)方面是新樓盤(pán)會(huì)給中介們一定費(fèi)用，這部分費(fèi)用的名頭有很多，基本的原理就是開(kāi)發(fā)商會(huì)給中介公司一個(gè)“內(nèi)部?jī)r(jià)格”比掛牌的市價(jià)便宜不少，5-15%的優(yōu)惠是常見(jiàn)的，如果通過(guò)中介買(mǎi)了新樓盤(pán)，這部分優(yōu)惠就會(huì)給到房產(chǎn)中介，這是他們的主要收入之一。

第二個(gè)方面，就是買(mǎi)家給的中介費(fèi)用，這部分費(fèi)用也是中介們的主要收入。

從目前的趨勢(shì)看，大家的收入還是可以的，雖然成交的數(shù)量下降了不少，但單價(jià)還是比較高的，所以實(shí)際的收入不一定比前兩年下降，在這個(gè)小縣城，不用很辛苦，還能有不錯(cuò)的收入，房產(chǎn)中介有一定的吸引力。

本地的房產(chǎn)中介公司不多，但是門(mén)店不少，就很疑惑，開(kāi)這么多門(mén)店，房產(chǎn)中介公司的成本得多高啊，能盈利嗎？

后來(lái)才了解到，房產(chǎn)中介公司采取的是門(mén)店承包制，也就是如果有中介認(rèn)為自己有能力（或者中介公司鼓勵(lì)支持）帶個(gè)團(tuán)隊(duì)，那么就找個(gè)不太擁擠的地段單獨(dú)開(kāi)個(gè)門(mén)店，費(fèi)用方面公司和承包人共同承擔(dān)，利潤(rùn)也按照一定比例分配。

這樣，中介公司的成本其實(shí)不高，反而有可能增加能力比較強(qiáng)的中介的積極性，開(kāi)拓市場(chǎng)。

就是說(shuō)，不要輕易跟中介去現(xiàn)場(chǎng)看房，表達(dá)自己的訴求，一定要找到靠譜的中介之后，再去看房子，再清晰地表達(dá)自己的訴求。

從我的體驗(yàn)看，如果隨便就找個(gè)中介，直接就去看房子并表達(dá)自己的訴求，那么就會(huì)被鎖定身份；

這個(gè)鎖定會(huì)有3個(gè)問(wèn)題，第一，中介會(huì)標(biāo)識(shí)你，然后定向定性地對(duì)你輸出廣告，觸發(fā)你交易的沖動(dòng)；

第二，某種程度上你會(huì)被認(rèn)定為這個(gè)中介的客戶，你跟其他的中介談成了交易，其他人也要支付一定的費(fèi)用給這個(gè)中介（第一個(gè)接觸并實(shí)地看房子的中介），這就造成其他的中介不一定對(duì)你很有興趣，誰(shuí)愿意把自己的錢(qián)分給別人呢？

而好的中介應(yīng)該是有更好的服務(wù)、房源和客戶；

第三，需求被鎖定，就遇到我在第一段說(shuō)的那個(gè)事情，可能會(huì)面臨一個(gè)問(wèn)題，在針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)轟炸下，不斷地誘惑你出手，如果是沖動(dòng)交易，就會(huì)付出比較高的成本，而這個(gè)房子的價(jià)格是虛高的，但是你的需求是明確的。

從我跟房產(chǎn)中介的溝通中，我從來(lái)都不會(huì)告訴他們我做什么工作，但是朋友圈有時(shí)候他們會(huì)看到，偶爾會(huì)聊兩句，后來(lái)我就把朋友圈定向關(guān)閉了，少些信息干擾，才能專(zhuān)注做好自己的事情。

從他們跟我的交流看，大家對(duì)股市和基金是有興趣的，也問(wèn)過(guò)我銀華天璣-悄悄盈和銀華天璣-年年紅是什么？

但是明顯不信任，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有好感。

實(shí)際上，我之所以幾乎不跟生活中任何人提及我的工作和投資，有人問(wèn)起來(lái)我就說(shuō)寫(xiě)寫(xiě)畫(huà)畫(huà)，很重要的原因是大部分人對(duì)資本化市場(chǎng)天然沒(méi)有信任感，也就不能了解資本市場(chǎng)這些年發(fā)生的深刻變化，溝通交流不只是成本高的問(wèn)題，是無(wú)法溝通。

只不過(guò)，作為從業(yè)人員，也挺感嘆的，在我看來(lái)，中國(guó)資本市場(chǎng)可能是未來(lái)很多年中國(guó)大類(lèi)資產(chǎn)的必選項(xiàng)，越早了解，越早布局，可能就會(huì)主動(dòng)得多。

我是無(wú)聲，每天堅(jiān)持研究分析基金，

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1、終于可以跟投了

2、關(guān)于銀華天璣---悄悄盈的升級(jí)說(shuō)明

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