作者：子非魚

01 |證監會出臺樓市大招

樓市，終于還是走出了這一步，終于還是向資本低頭了。

(相關資料圖)

2月20日深夜，證監會發布“證監會啟動不動產私募投資基金試點 支持不動產市場平穩健康發展”，正式啟動不動產私募投資基金試點。

著名經濟評論員劉曉博對此給出的定論是，“你不買房，別人買的時代來了”。

本號認為，資本進入樓市的大門，敞開了。

有人說現在樓市不是一片火熱、一片欣欣向榮嗎？這個本號早就說過，很多城市都只是渲染，很多城市都沒有持續力，樓市的整體基本面并沒有明顯改善。證監會出此大招，也足以說明當下的樓市，仍需要扶一把。

回到證監會發布的這個大招上來，試點不動產私募投資基金試點到底是什么意思？會對樓市產生多大利好？

簡單理解，就是為有錢人開辟了一條投資房地產的通道。

在房地產稅醞釀已久的背景下，富裕階層現在對于投資，一方面受限購約束，沒法多買。另一方面，也是謹小慎微，害怕一朝房地產稅出臺，會遭遇累進制的房地產稅率，到時候多買的房子會成為自身的負累。

現在，這些人群可以直接買入不動產私募投資基金，間接投資房產。

因為按照證監會的規定，“不動產私募投資基金”可以投資存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房的，至于商業性用房、基礎設施等就更可以了。

一言以蔽之，這個基金就是奔著買房的目的而來。你說威力大不大？

02 |資本開始撬動樓市

事實上，昨晚證監會宣布啟動“不動產私募投資基金試點”之前，資本市場上已經有一些私募機構陸續設立投向商業地產、基礎設施的私募基金并在基金業協會備案，這些被統稱為“私募股權房地產基金”。

在此之前，我們都知道，官方對待樓市的態度是，不允許機構炒房，在過去的大調控周期中，很多城市都禁止法人和團體買房。

直到去年6月份，合肥再次允許法人、非法人組織購買市區范圍內的新建商品住房和二手住房。拉開了允許機構買房的序幕。

介紹這些只為說明，在昨晚之前，盡管資本市場有不少“私募股權房地產基金”，但受到了諸多投資限制，沒有形成一股大力量，對樓市的正面支撐作用非常有限。

根據中基協官網數據顯示，截至2022年末，存續私募股權房地產基金838只，存續規模4043億元，存續私募股權基礎設施基金1424只，存續規模1.21萬億元，主要投向商業地產、交通基礎設施、物流倉儲、市政工程開發與建設等。

“私募股權房地產基金”規模才4043億元，而官方數據顯示，到去年年末，整個私募基金的整體規模是20萬億，只是個零頭。

從他們的投資方向來看，顯然被限制投資商品房。

而證監會現在推出的“不動產私募投資基金”，可以投資存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房、商業經營用房、基礎設施項目。

也就是說，新設立的不動產私募投資基金除了新房不能買外，其他類型的合法房產都可以買入。

這和允許法人和非法人組織買房，異曲同工。而且，更官方，更專業，畢竟是專業的人干專業的事情。

在資產荒的時代里，顯然這個基金對富裕人群有相當的吸引力，最終會吸引一大批資金注入樓市，形成一股強大的力量。

當下的富人，房產仍是他們心心念念的投資標的。我們的股市，向來都是八虧一平一賺，很多富裕人群也投資股市，但只是投入點小錢玩玩而已。

至于其他諸如基金、銀行理財產品，在去年債基暴雷局面下，也讓很多人望而卻步。

富裕階層對房子仍情有獨鐘，去年北上廣深豪宅大賣，就是直接證據。

如何將富裕人群手中的錢引入普通商品房市場，形成一股強大的托底力量和復蘇力量，是管理層想要解決的事情。

因為從央行公布的一月份金融數據來看，1月末，中國的住戶存款達到了創紀錄的128萬億，僅在1月份，就新增了6.2萬億的住戶存款。與此同時，1月份與房貸相關的中長期貸款增加2231億元，同比少增了5196億元，反映房地產投資依然萎靡。

也即是說，大家仍在縮表存錢，而不是擴表買房。

只要將128萬億存款規模中的20分之一，或者說只需將今年1月份增加的6.2萬億存款通過“不動產私募基金”注入樓市，就是一股資本洪流，就足以推動新一輪全面牛市。

03 |防范樓市過熱成當務之急

為了穩定健康發展樓市，各部門也是煞費苦心。

正如本號所強調的，“不動產私募基金”對于樓市來說，是一個核彈級別的利好。

如果不加以約束，必定會掀起新一輪大牛市。到時候中心城市本就高不可攀的房價會陷入望塵莫及的尷尬境地。

所以，我相信，證監會在宣布啟動“不動產私募基金試點”后，會出臺細則來對資本加以約束，加強監管。

證監會在文件的標題上就明確指出，目的是為了推動房地產健康發展。何為健康發展，穩定，不大起大落才是健康發展。

穩定的房地產市場能夠拉動上下游產業鏈復蘇，能夠推動中國經濟、就業、投資、消費復蘇。

如果不約束，資本掀起的新牛市，會加劇中國貧富差距，會激發社會矛盾，讓生育率變得更低，讓養老壓力變得更大。

所以，盡管穩定發展樓市很重要，但方方面面都要權衡。政府只是希望房地產穩定健康，而不是再次躁動。

所以，后續必然會有約束細節發布。大家不用過度擔心大牛市會到來。

對于中國樓市的整體判斷，本號還是堅持之前的觀點：

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