這確實是個好辦法

(資料圖)

Author 真叫盧俊團隊

房子有壽命么？

不知道。

但房產證有壽命么，大概70年。

70年到期的房子到底會怎么樣，70年后的房子如果老舊的嚴重，應該怎么處理，這一直是很多人關心的話題。

上海應該是最明顯的一個城市。

作為一個老齡化城市，上海的房子也是最老的，日常各位大量看著新房的情況，但老破小一直占據著市場的存量主體。

伴隨著這些老破小越來越老，最早的房子已經逼近70年，而上海在面對這一批房子的時候，給出了其中一個解決方案：原拆原建。

這個方案毫無疑問讓很多人興奮，如果自己的房子到期了能夠被拆掉然后重新建成新房，那毫無疑問是讓人心動的。

那關于原拆原建，到底是怎么推進的，誰出錢，具體怎么分配，哪些小區最有可能……這背后還有很多很多具體的細節環節。

帶著這些問題，我們來到了上海最早的原拆原建的小區：彭三小區，以及詢問了背后的執行者。

關于70年快要到期的小區，沒有意外，他們大概是這個樣子的。

應該都可以想象。

而折舊最嚴重的應該是室內衛生間和廚房區域，伴隨著管道的老化，往往現狀都是這樣的。

每一處細節都在折射著不堪和破敗，更麻煩的是每個下雨天，小區整個室內都會大面積積水。

而彭三小區（二期-五期）就進行了原拆原建，拆掉重建。

（注：正在拆落地建設中的彭一小區）

這樣的工程量無疑是巨大的，但是帶來的變化也是真的天翻地覆。

當我走進改造后的小區，一瞬間以為是到了某個高檔商品房。

整個小區全部拆除重建，溫馨明亮的外立面，還特意增加了園林景觀。

居民在穿行時候的心情也好了很多，當然變化更大的還是室內，以前的老小區很多衛生間和廚房都還是共用的，但是改造之后很快就變的通透寬敞，客廳、臥室、陽臺都有。

更難得的是，把衛生間和廚房拆分且獨用，可以說極大的改善了居民們的生活質量。

此外，考慮住在房子里的都是老年人，還專門增設了電梯。

看到這里我想很多人都會興奮，如果所有的小區到了年限都這樣該多好，到期的房子可以煥然一新了，

所以真的是這樣么？

先說說最難的地方在哪里。

拆房嗎，不是，甚至后期的修房也不是。

說這件事難，其實是難在：在小區整體被拆掉之前，未來的分配方案要確定好。

如果有相當一部分比例的人家不同意，那么這個小區也沒辦法被拆掉。

但是怎么分配就很重要，畢竟拆掉之后的戶型和之前不一樣，樓層也不一樣了，什么樣的方案是能夠得到小區接近每一個人的同意。

這句話看上去普通，在實際過程中會遇到巨大的考驗，畢竟沒有什么會比房產更讓人關注的，所以整個原拆原建最難的地方就在于，公平，徹頭徹尾的公平，一個讓任何人都覺得無比公平的原拆原建方案。

最近我有幸采訪到了彭浦新村舊改辦負責人須老師，從他的口中我才真正感受到要把公平分配這件事做好，到底有多難。

這個方案制定需要直面幾個問題：

大家還記得小區的室內嗎，面積比我們常見的老破小大了不少。

兩房一廳一廚一衛，還帶一個陽臺，而且伴隨著衛生間廚房的獨立，空間變大是一定的。

但是應該大多少？這個具體到多少的數字合理？如何合理且準確的分配這些面積，且讓每戶居民都滿意？

我們可以來看下解決方法，舊改辦以住房類型為分類，設置了相應的分配原則。

具體來看，精細到了每個功能區：

比如每戶臥室都增加相同的面積作為增量，又比如因為廚衛由合用變成獨用，每戶增加獨立廚衛的面積其實也是原本居民公攤的面積。

就連陽臺也一樣，因為有的戶型有陽臺，有的沒有，為了公平于是每戶都會增加相同面積的陽臺，且不計入建筑面積。

還有壁櫥、雜間的計算，類似這樣的細節還有太多。

這些計算都不是拍腦袋出來的，都來自對老房子公共區域占用以及新房子公攤的規劃各種比例的測算得出來的。

不夸張的說，須老師測算能力已經秒殺無數地產同行了。

當他對我侃侃而談的時候，我感受到無盡的專業度，真的為自己做了這么久房地產感到汗顏了。

當我驚嘆于這項工作的繁瑣時，須老師還強調了一個原則：就是基本戶型不能變。

也就是說，原來是套一拆改后就是套一，套二拆改后也是套二。

盡量的讓整體戶型格局不大變，這是這個方案能夠得到推進的關鍵。

也就是說你的戶型變大了，但是格局朝向都沒大變。

所以各位知道嗎，這個老小區最后一共做了幾個戶型（以正在進行拆落地重建的彭一小區為例）？

282個戶型。

每個戶型都不一樣，最小的7.2平到最大的110平。

為了讓大家能夠接受，讓設計師原封不動的還原了老戶型的整體布局，然后再做適度優化。

為了確保每戶的原有戶型不變，不僅請到設計師繪制了282套戶型設計，期間還反復和居民核實，最終經過20多輪的反復溝通修改，確定94套戶型。

有沒有注意到，這些戶型還是由不同色塊表示的，就是為了在公示階段讓居民可以更快找到屬于自己的戶型設計。

期間耗費多少人力物力不說，單是看看這份圖紙的厚度：

就足以感受到這份工作背后的份量。

但是工作還沒完。

如何分房，這可是個大難題。

樓層有高有低，大家都知道高樓層更好，那么怎么決定誰能得到好樓層呢？

須老師的一句話讓我豁然開朗：“原來是好樓層，分房后也是好樓層”。

簡單來說就是，因為老小區只有6層，這6層也有大家公認的優劣之分，那么大家也可以按照邏輯先后進行選擇。

原來小區的3層、4層，對應的就是改造后房屋的高樓層，6-18層；2層、5層對應6-10層；1層、6層對應1-6層。

有了這樣的原則，每一層的居民都不會覺得吃虧，也不會存在有人占了便宜。

那么，具體到抽房順序呢？

須老師想了個很有意思的辦法，當初簽字同意的順序就是個人抽選房號數的順序。

要知道在拆改前都是需要業主簽字同意的，所以最先簽字同意的那位居民就可以最先抽取選房順序，以此類推，最后能抽中什么樓層就靠自己的運氣了。

你很難想象這些細節會在小區拆改前的時候就被提前思考。

如何計算增量面積，如何設計282套戶型，如何選定樓層和抽房順序？

正是有了居民的配合和基層工作者的用心，也才能有力助推彭三小區的原拆原建。

只做到公平就可以了。

理論上關于公平這件事，已經很難了。

而在原拆原建本身就沒有任何收益的基礎上，對于這件事能夠徹頭徹尾的公平，還有一個關鍵要素：拒絕利益。

原拆原建就是要做到徹底的拒絕利益。

因為一個小區一旦因為這種方式產生了增量利益，那么關于這部分利益怎么分配又將成為下一個難題。

好比，如果多余的房子，無論是賣掉的錢，還是后期租金的錢該怎么分，都會引起很大爭議和關注。

尤其一旦產生價值，好不容易建立的公平就會失衡。

所以，本質上這就是一場無開發商無盈利的純政府行為。

首先，大家最關心的錢從哪來。

在舊改辦辦公室的墻面上，我看見了真實的數據，通過采訪街道舊改辦工作人員，我們得到了明確的回復，原拆原建最主要的費用，是來源就是地方財政。

具體在彭三小區這個項目上，每一期投入的力度還在不斷增加。

就連小區的施工單位，也是由中國鐵建、上海建工這樣的國資企業負責。

改造后的多余的建筑面積，怎么使用最公平？

一是嚴格進入靜安區政府保障房等民生工程體系，二是后續拆改小區預留房間。

還有一個很關鍵，拿來作為市政配套。

在彭三小區里，我不止一次驚嘆于小區的生活有多便利。

到飯點了，有寬敞明亮的長者食堂，點一份魚香茄子五塊五就能搞定。

吃完飯，下午想休閑，就去文化長廊曬曬太陽，聊聊天。

連小區最難解決的停車問題，也特意修建了地下停車場。

這些都是增量面積創造的城市配套。

如果我說這里的業態夠多或者夠豐富，應該是為了更好的改善生活，但其實靜安區政府做的遠遠不止這些。

在4年左右的居民過渡期，直到收到搬家通知的當月為止，同樣提供補貼（過渡費為該區域市場租賃評估價的8折左右）。

此外還有搬家費補貼、家用設備遷移補貼等多種補貼形式。

無論期間投入的財政資金，還是把多余的面積拿來做保障房、做配套，甚至在過渡期還要給每一位居民提供足量的補貼。

在整個過程中拒絕利益，是一個公平原則的組成部分，也是能夠推動方案進行的重要基礎。

到這里肯定有人好奇，什么樣的房子可以像彭三小區一樣，原拆原建呢？

首先，必須是老舊公房。

我們拆開來看，如何定義“老舊”，也就是說房齡至少是在50-70年的小區。

至于“公房”也很好理解，要知道以前的工人新村都是國家租給個人的房屋，個人是憑借承租卡，作為承租人住在房子里，而不是產權證。

其次，小區沒有獨立廚衛。

拆落地的改造目的之一，就是能讓所有居民都適用獨立的廚房和衛生間，所以只要有其中一項是合用的，就能滿足沒有獨立廚衛的要求。

最后，小區的居住環境過差。

要知道為什么彭三小區能夠被拆落地，也是因為小區的環境最差。

由于地勢低洼，每到下雨天，下水道、房屋內部都會產生大量積水，只有重新平整土地才能解決。

同時具備以上三個條件的房屋，也才能具備和彭三小區一樣拆落地的基本條件。

而這都是看得見的好處，還有看不見的好處才是真的厲害，也就是，公房變70年產權房。

對于已有產權的住戶來講，直接得到未來70年的產權。

而對于原來的租賃住戶來說，在完成房屋土地使用性質的最終變更確認后，便可以享受上海市關于出售公有住房的相關政策，以遠低市場的價格購買到全新的70年產權房。

更直觀的，改造后的彭三小區，相比周邊同樣的老破小，房價有明顯提升，每平的房屋價格，就能多出近2w/平的差價。

不知道各位看完之后什么感受，本質上房子70年之后能夠被原拆原建應該是最好的歸宿。

但嚴謹的來說，其實也不會被大面積的運營。

因為本質上，原拆原建就是一次對城市的考驗。

首先對于城市來說，地方要有錢。

畢竟在毫無盈利的情況下，必須得有實力雄厚的地區財政支撐。

當然，管理者的智慧也必不可少。

本身能想到對70年到期的小區進行原拆原建這件事，也代表著城市管理者需要足夠的智慧與公平方案。

每個社區不一樣，地情不一樣，能做到因地制宜就得足夠聰敏。

別忘了還有一個層面，落到基層。

無論是踏實肯做事的基層工作人員，還是百姓的全程配合，都是原拆原建實現的最大動力。

所以你看，這件事情能落地其實需要大量的前期條件。

政府要有一定的財力，政府領導要有改造的決心，基層領導也要有能力去推進，百姓也要知足開明。

所有維度加在一起，才能成為規模戶數大的整個小區板塊能否原拆原建的核心，也是城市更新的新舉措。

一個足夠繁榮的城市才有可能落地這樣的方案。

這樣的繁榮不僅僅代表著經濟，更代表著對于各種可能性的包容。

給基層工作人員操作的空間，給制定方案空間，給各種可能性空間，就是這樣的包容以及最后大家的配合。

我們才看到最好的方案從規劃到落地。

當下幾乎每個城市都在說著城市更新，其實我想問問大家什么是城市更新？

更新的是那片土地上的點滴故事，這些細節環節串聯起的，不再是大開大合的波瀾壯闊，而是細枝末節的浪漫。

這種獨特的城市浪漫，都來自一個個人一個個事的真實譜寫。

這大概就是上海，也是我們熱愛上海的理由。

記得我走的時候，看了下旁邊也正在原拆原建的彭一小區。

從地鐵站，到嶄新的彭三再到彭一的工地現場，在夕陽的折射下，呈現出熠熠生輝的感覺。

我想，這就是一個城市不斷向上生長的樣子吧。

$萬科A(SZ000002)$$上證指數(SH000001)$$道瓊斯指數(.DJI)$

關鍵詞： 城市更新 還有一個 也就是說