$碧桂園(02007)$$中國建材(03323)$$萬科A(SZ000002)$

【資料圖】

春節不開市，花了幾天時間，把樓市的邏輯重新完整梳理了一遍，跟大家分享一下。

首先，先看人口數據，根據公安部的數據，2022年出生人口850萬，死亡人口1050萬，人口負增長200萬。統計局的數據是去年負增長85萬，公安部的數據比統計局的要多不少，如果按照公安部的數據口徑，那么人口趨勢就更加嚴峻了。今年由于疫情影響，負增長可能會超過300萬，甚至更多。其實參照公安部的數據，2021年就開始負增長了。按照這個數據預期，截止到2030年底，總人口可能會減少超過3000萬。

其次，我們看看人均居住面積，截止2022年底，中國城鎮人均居住面積41.76平米，德國城鎮人居居住面積40.9平米，日本城鎮的人均居住面積是35.2平米，英國是35.4平米，法國為40平米，西班牙25.8平米，韓國28平米，美國67平米。去年我國銷售房產面積13.6億平米，我們假定截止到2030年底，每年銷售面積保持在去年的這個水平，未來8年108.8億平米，去年新增城鎮常住人口646萬，未來8年5168萬，截止去年底城鎮人口是9.2億，合計為10億人，相當于人均增加10.88個平米，也就是說到2030年底，人均居住面積為52.64平米。

第三，房產總市值，中國現在的房產市值60萬億美金或400萬億人民幣，是美國的2倍，日本的6倍，但同時，中國的GDP是美國的73%，是日本的4.3倍。從這個數據來看，中國房產總市值和GDP的比值關系，是顯著高于美國的，也是高于日本的。

從上面的數據來看，得出幾個結論，一是人口開始進入負增長周期，相當于每年需求會減少超過100萬套，按照現在每年1000萬套的銷售量，大概減少10%的需求。二是人均居住面積，在現在的情況下，到2030年底，這個人均居住面積將顯著高于歐洲發達國家的水平，即便是考慮公攤的情況下，套內面積也是高于歐洲的面積。三是房產總價值，和經濟發展水平的協調關系，目前在整個經濟中的占比是顯著的高了，如果參照日本的情況，房產總市值有30%的下降空間。

有了上面的數據，我們再看看未來樓市的走向，我們可以得出最后的結論：

首先，房地產未來需求萎縮，相關產業鏈會進入一個供大于求的狀態，這個狀態是長周期的，整個產業鏈，都應該遠離。

其次，未來房價，從長期來看，仍將繼續陰跌，沒有任何投資價值，即便是核心城市核心區域，最多也就是保值，不會帶來增值效益。

第三，三四五線城市，由于人口凈流出，房價將毫無支撐，沒有任何投資價值，應該盡快脫手，一二線城市，人口如果能保持住，情況相對好一點，自住沒有問題，投資性房產，沒有增值的空間。

未來最具價值的，只有股市了，可以確定的說，是時候跟樓市徹底說再見了，擁抱股市吧！

關鍵詞： 居住面積 數據來看 的情況下