開篇先請大家思考一個問題：

如果一個是城市/地區，人口已經持續負增長20年，也就是從2002年開始一人口負增長（雖然負增長比例不大），這個地區，最近20年的經濟會如何？房價是如何走？這是國內一個城市的數據，并不是我杜撰或虛擬的一個城市。

(資料圖片僅供參考)

其次大家猜一下，日本房地產/土地泡沫破裂以后，日本不動產占GDP的比重下滑到多少？（未做特別說明，截圖數據均來自日本統計局的“日本統計年鑒”截圖）

1995年，房地產占GDP的比重為10.3%，2020年則是在12.2%，而從最近10年，基本上，穩定在12%左右。

日本的高城市化率、高老齡化等大背景下，房地產行業，依然占據這么高的比重，我相信是出乎很多人的直接認知的。

上從圖我們可以看出，1990年，日本人口1.255億，到2010年人口1.280億，20多年，人口凈增加是300萬不到，實際上聊勝于無了。

我之前在多篇文章里，都提及過，除了其他因素，對房子需求的另外一個因素不是人口數量，而是家庭戶數，也有很大影響，甚至重要影響。

1990年，日本大概有4067萬戶家庭；2020年有5570萬戶。在人口總量沒有太多變化的情況下， 家庭戶數增加了37%，也就是家庭規模變小了導致了相同數量的人口，家庭總數增加，也會導致有新的購房需求。

上面這個圖，我們可以看出，1990年，1人戶的家庭，大概占比23%，而到2020年，則是達到38%，遠遠超過1/3；而4（含）人以上的家庭，從38.3%，驟降到18%左右。

nuclear-family通常是說只有父母和子女的家庭。日本家庭規模也是受制于低生育率，目前家庭人口規模由二戰后的5+，下降為現在的2.2人/戶左右。日本的數據統計，的確是比咱們做得精細，甚至把家庭統計，從1人戶一直到10人+。

家庭規模變小，除了我們熟知的老齡化、少子（低生育率）化等因素外，另外兩個不可忽視的因素就是：離異和不婚。

通常認為一個人如果50歲還不結婚（不是離異，是一直不結婚），就是終身不婚了。日本女性在50-54歲中間，有15%左右的女性未婚，這個年齡段，每7個女性，就有一個一輩子未婚；同年齡段的女性，10.5%的女性離異，兩個加起來就是，（該年齡段）超過1/4的女性是非婚狀態。

而且，日本45-65歲，超過10%的女性，要么喪夫，要么離異。這個比例是非常高的了。

在我們印象里，日本可能是一個非常傳統、保守的國家，但是，工業化社會，還是瓦解了一些傳統的東西，比如婚姻和生育。

可以想象一下，未來我們國家不論男女，未婚、離異的比例一定會大大提高，而這些實際上都會滋生購房需求。注意，我不是說所有離異或單身的人都有獨立的居住需求/買房子的需求，但是，同樣是200萬人，如果是100萬對夫婦VS200萬單身人群，后者對房子/居住的需求一定是大于已婚夫婦，雖然未必是2x數量。

日本1983年以來新房套數，忽略2022年數據，因為才到7月份。 差不多幾乎30年，中間有過三次半大暴跌。 第一次，是90年初日本地產泡沫破裂，1991年比90年跌幅20%左右，過后，開始逐步上漲，但是，再也沒有回到高峰的170萬套。 第二次，98年比96年暴跌27%，這是因為發生了97年亞洲金融危機，跟91年一樣，市場并沒有持續下跌，而是經歷了97/98年的兩年累計下跌27%之后，開始逐步提升，但是，也是沒有回到96年的數據。 第三次，08年比07年暴跌28%，原因是發生了全球性經濟危機，市場也是并沒有持續下跌，而是回到正常的數據。

另外半次，就是covid疫情沖擊。

簡單說，1990年到2019年，日本城鎮化飽和、老齡化、少子化、人口持續減少（從2005年開始日本人口就凈減少)，這些原因疊加導致日本（全國看）新建房屋減少是必然的事情。 但是，中間的數據，并不是一路不停下滑。 1990年，日本城市化率77%，2010年，城市化率達到90%。哪怕到了90%，人口負增長，我們看2010年之后的新房，也不是一路減少的。

我們用整體來敘事的時候，雙眼很容易被蓋住了。比如，我們以年線來看，上證A或滬深300，跟07年高點比，頂多在半山腰，我們能說，這15幾年，所有股票的回報率，哪怕是06年已經上市的，07年至今是虧的？每一年都是虧？

顯然不能這么認為。

房子也是這個問題。日本的房價也是分化的。都市圈與都市圈不同，新一點的房子，跟年代久遠。

而今年年初更是有日本網站報到，日本東京有些地區的公寓（不是傳統的木質房屋）價格超過1990年的記錄。

所謂日本人，在地產泡沫以后，不買房，是徹底的謠言。1993年，日本一共有大概5000萬戶住宅，到2018年大概是6421萬，超過日本家庭總數。日本空置率大概是13.6%，而自由住房比例基本上維系在62%左右。

媒體或大V，經常容易混淆的就是能力和意愿，長期和短期。

我們先說長期和短期，比如時下緊缺的退燒藥、咳嗽藥、抗原檢測盒子，我們不用說太遙遠的將來，最遲到到明年清明先后，幾乎就過剩了；但是，是不是一個理性的人，眼下就不該去搶夠呢？

類似的，春節回家的火車票也是如此。大年初一的火車上，特別空；我有個朋友，就喜歡大年初一坐高鐵回家，不用著急，也不用搶。

而能力和意愿，最簡單的比喻就是，每個人都能有錢買下100個饅頭/天，但是，每個人都不會每天買100個饅頭。

不少人也想擁有自己的私人飛機、游艇，但是，能力不足。

因此一個產品的價格/價值，就在意愿和能力，長期和短期等交織在一起，有些時候，我們都不清楚，我們在談論什么。

哪怕是同一個人，年齡和周圍環境不同，可能需求有不同。

整體說，45歲+的人，對買房子的需求，遠遠不如25-40歲的人更加強烈，哪怕45歲+的人有支付能力，也未必真會去買一套房子，特別已經有一套或多套房子的情況下。

別說房子了，哪怕現在的開車人，我估計40+的開車人，可能開著開著，換車的時間會越來越長，甚至最后都不會在買一輛車了，哪怕他不管是經濟上，還是身體上，依然可能跟支付的起一輛新車，一輛價值不菲的車。

另外一個問題，比如學區房。

比如南京2021年新生兒數量大幅度回落到5.2萬，而就在2017年，還有高達9萬人，下滑超過40%。

家長們要不要搶學區房呢？

需要的人，依然搶破頭；不需要的人，始終難以理解學區房的意義是什么。

回到開篇提到的城市，這個城市就是江蘇南通。江蘇南通從1998年人口達到巔峰后，最近20多年人口不斷下滑。

而南通，并不是一個孤立，江蘇好幾個地級市，實際上人口增長都不容樂觀。但是，江蘇這幾年的房價，可以都不便宜。

關鍵詞： 持續下跌 地產泡沫 大年初一