關于北新石膏板業務未來的看點，無非量和價兩個方面。

單看石膏板業務，總收入從2012年的55.5億元增長到2021年的137.8億元，年化增速是10.63%。其中：銷量從10.53億平增長至23.78億平，年化增速9.47%；單價從5.27元上漲到5.79元，年化增速是1.05%。

石膏板主要用于吊頂和隔墻，銷量與房地產竣工相關。如下圖，最近10年，北新石膏板銷量同比增速與房地產竣工增速高度相關，竣工增速高的年份，石膏板對應銷量增速也高，伴隨竣工速度下行，石膏板增速同樣走低。

(相關資料圖)

另外，從絕對值看，最近10年房地產竣工面積均在10億平左右，2012年是9.94億平，2021年是10.14億平，10年幾乎零增長，但北新石膏板銷量10年間卻翻了一倍多。在竣工無增長的情況下，石膏板銷量實現翻倍增長，從這個角度看，石膏板銷量與房地產竣工情況似乎又沒啥關系。

如何解釋上述現象呢？

石膏板銷量與房地產竣工相關我認為是肯定的，之所以從絕對值上出現背離，我認為主要有3個原因：

一是國家對綠色建筑和裝配式建筑的政策要求，使得石膏板在房屋建筑中的滲透率不斷提升，盡管竣工總面積不變，但石膏板用量還是會增加；

二是除房屋竣工導致的新增建筑需求外，龐大存量建筑的重裝需求也帶來了石膏板用量的增長。

三是北新依托競爭優勢，自身石膏板增速明顯高于行業增速，依托市占率的提高，在行業總體需求穩定的情況下，北新石膏板實現了超越行業的增長。

根據民政部數據，2014-2021年，我國歷年結婚對數依次為：1286.6萬、1213.4萬、1132.9萬、1059.1萬、1010.8萬、926萬、813.1萬、763.6萬對。

按照一對新婚夫婦購買一套100平左右的房屋推算，當前我國居民每年房屋實際需求面積約為7-8億平，如果考慮我國城鎮化尚在推進過程中，部分農村地區已經組建的家庭也會因進城增加購房需求，同時城鎮化化還會間接帶來公共建筑和商業建筑的額外需求。因此，可以合理預計每年房屋實際需求在8億平左右。

最近10年，全國房地產竣工面積每年都維持在10億平左右，今年預計下滑20%至8億平，已經接近實際房屋需求量。但是我們也要看到，近10年來由于期房銷售大行其道，疊加房地產開發企業“搶施工、拖竣工”的野蠻發展，使得房地產銷售面積持續高于竣工面積，10年累計房地產銷售面積是151億平，而竣工面積只有99億平，兩者相差近50億平。

考慮國家政策要求力保交樓，目前對開發商預售資金的監管力度空前加強，鼓勵推進房地產發展新模式，以及金融監管部門對商業銀行向未封頂樓盤違規發放按揭貸款進行嚴厲查處等因素，可以預計后續房屋竣工速度將明顯加快。

假設過去10年已售未竣工的50億平，在未來10年逐步完成竣工交付，平攤到每年的竣工量就有5億平，加上原本每年的實際新增需求8億平，預計未來3-5年房地產竣工量可以達到13億平左右，較當前有30%左右的增長。

從更遠的長期來看，隨著城鎮化進程接近尾聲，以及結婚人數的持續縮減，居民對房地產新增需求必然會下一個臺階，但我們也要看到，過去10年推動北新銷量增長的3個主要因素仍將發揮有力補充作用。

一是碳達峰和碳中和政策下，國家對綠色建筑和裝配式建筑的政策要求會進一步加強，石膏板在房屋建筑中的滲透率有望持續提升。

二是隨著時間的流逝，龐大存量建筑帶來的重裝需求將繼續帶來穩定的石膏板用量增長。截至目前，全國已竣工的房地產存量面積是190億平，按照今后10年每年竣工10億平推算，預計10年后存量房地產建筑面積將達到300億平左右，對應人均面積為20平米。

我們假設存量建筑每20年才重裝一次（這里假設的頻率遠低于商業建筑7-8年、住宅15年左右的重裝頻率），則每年大約有5%左右的房屋將會進行重裝，每年重裝面積將達到15億平米左右。考慮重裝主要涉及吊頂，石膏板用量相對較少，我們按照70%比例折算，重裝面積折抵后也還有10億平，和目前每年新竣工面積相當。當然，這里我們還沒有考慮建筑老化導致的老舊小區拆除重建帶來的增量需求。

三是北新依托規模和布局優勢，盡管目前市占率已經超過60%，預計仍然可以實現一定程度的提升。

總體來看，今年受房地產超預期調整因素影響，竣工數據明顯下滑，勢必對石膏板銷量造成負面影響，但中期看，隨著前期已售未竣工房屋的逐步交付，竣工數據將實現恢復性增長。長期來看，新增房屋需求將下降，但綠色建筑要求、重裝需求以及北新市占率提高3重因素，預計可有效彌補需求下降情況，總體石膏板銷量將維持大體穩定，這點從美國和日本的情況也可以作為佐證。

最近10年，北新石膏板銷售單價從5.27元上漲到5.79元，上漲0.52元，總體漲幅10%左右；銷售成本從3.85元下降至3.64元，下降0.21元，總體降幅5%左右；單位毛利從1.42元每平增加到2.16元每平，總體漲幅52.11%，年化增長率為4.77%。

總體來看，北新石膏板售價與成本基本上同漲同跌。另外，從每平米毛利不斷上漲的情況可以看出，在成本上漲時，北新提價絕對幅度一般會高于成本上漲幅度，在成本下跌時，售價降幅的絕對值一般會低于成本跌幅，因此得以實現單位毛利額不斷增長。

綜上可知，最近10年，北新石膏板盡管售價并沒有顯著增長，但依托強大的成本管控能力以及較強的成本轉嫁優勢實現了毛利的持續穩步增長。這點從毛利率走勢上也可以看出來，2005-2012年的8年間，北新石膏板毛利率從17%提高10個百分點至27%；2012-2021年的10年間，北新石膏板毛利率又提高了10個百分點，從27%提高至37%，整體呈現不斷攀升態勢。

展望未來，相比銷量的估計，對于價格的變化，我認為可以更加樂觀一點。一是隨著行業發展趨于平穩，以及北新市占率的進一步提高，競爭格局會進一步優化，壟斷導致的定價權優勢將得到進一步發揮。二是隨著居民品質需求增長，多功能板、加厚版等高端產品占比有望提升，產品結構的優化將將進一步增強北新石膏板的盈利能力。

總體來看，過去10年，北新石膏板業務毛利總額從15億元增加到51.3億元，年化增速是14.64%，其中銷量貢獻了10%的增速，單平毛利上升貢獻了4.7%的增速。

展望未來3-5年，隨著竣工速度加快，銷量上總體預計將有30%左右增長，年化增速預計在5%左右；單位毛利方面，預計隨著定價能力增強，也能實現5%左右的增速，量價合計整體仍可實現年化約10%左右的增長。

從更長期的視角看，石膏板量價方面總體將維持穩定，未來增長主要依靠龍骨、防水、涂料等新興業務的拓展。

@雪球創作者中心@今日話題@托福點鄧

$北新建材(SZ000786)$ $滬深300(SZ399300)$

關鍵詞： 竣工面積 綠色建筑 銷售面積