融創(chuàng)824億歸母凈資產(chǎn)怎么來(lái)的，去年比這多不少。$融創(chuàng)中國(guó)(01918)$

有的人買(mǎi)賣地產(chǎn)公司的股票單純的比較各家廠商的PB，這是否有問(wèn)題？

會(huì)不會(huì)是個(gè)大誤區(qū)？

(資料圖)

懷著這些疑問(wèn)，我今天對(duì)融創(chuàng)的報(bào)表進(jìn)行了詳細(xì)的查看，與大家分享，大家也幫忙忙挑挑有問(wèn)題的地方，我們一起進(jìn)步

PS：

1）盡管每年用于房企排名的指標(biāo)，開(kāi)發(fā)商也已經(jīng)收到收付及按揭全款，但在交樓給業(yè)主之前，開(kāi)發(fā)商的損益表上不能確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入、相應(yīng)的銷售成本和銷售毛利。

再賺錢(qián)的地產(chǎn)項(xiàng)目也要先虧3年，住宅從拿地到交房起碼2-3年，此期間沒(méi)有營(yíng)業(yè)收入、銷售成本階段，只有營(yíng)銷費(fèi)用和管理費(fèi)用支出，即項(xiàng)目損益表肯定要連虧兩三年才會(huì)見(jiàn)到利潤(rùn)。

所以，融創(chuàng)2021年銷售額5973.6億元，營(yíng)業(yè)收入只有1983.87億元，是因?yàn)闆](méi)有錢(qián)，很多都沒(méi)有如集團(tuán)計(jì)劃那樣交房，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)收入確認(rèn)遲滯。這個(gè)數(shù)據(jù)估計(jì)2022年更差，因?yàn)?2年比21年交房的數(shù)量少不少。

2）關(guān)于房?jī)r(jià)下跌，土地價(jià)格下跌，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資不抵債的問(wèn)題。有稅盾在，土地貶值和增值，對(duì)開(kāi)發(fā)商影響不大。只要拿地價(jià)格足夠低就可以。

3）這輪調(diào)控，調(diào)控死了不少中小開(kāi)發(fā)商，日后活著的都可以吞下他們的地盤(pán)，包括融創(chuàng)。

4）賬面凈資產(chǎn)被嚴(yán)重低估。

a.土地儲(chǔ)備按原值入賬。開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)端，重要組成部分就是待開(kāi)發(fā)土地（原材料）、在建工程（半成品）、竣工待售物業(yè)（成品），這三者都必須原值入賬資產(chǎn)負(fù)債表。也就是說(shuō)，擁有大量土儲(chǔ)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，其資產(chǎn)往往被低估了，（呆會(huì)計(jì)不知道開(kāi)發(fā)商的高負(fù)債變成土地儲(chǔ)備了，而土地升值遠(yuǎn)超利息成本。）

b.存貨中大量已售未結(jié)合同又隱含了一年多的利潤(rùn)待兌現(xiàn)，這都使得賬面總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)被低估。（呆會(huì)計(jì)喜歡用市凈率給地產(chǎn)商估值。）

非流動(dòng)負(fù)債中的借貸，大幅減少1200多億（2118-865）

流動(dòng)負(fù)債中的借貸，增加1400多億。（其中大部分應(yīng)該是美元債，還有一些境內(nèi)債。現(xiàn)在融創(chuàng)會(huì)通過(guò)展期或債轉(zhuǎn)股等方式解決掉1000億的短期負(fù)債變成中期負(fù)債。解決完之后，短期負(fù)債會(huì)大降。）

貿(mào)易及其他應(yīng)付款項(xiàng)，這部分2693億，增加了670億，這部分沒(méi)有利息，不是有息負(fù)債，是開(kāi)發(fā)商對(duì)上下游資金的占用，占用越多說(shuō)明議價(jià)能力越強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)，這種無(wú)息負(fù)債被認(rèn)為是好負(fù)債。

是沒(méi)交房的，沒(méi)劃轉(zhuǎn)的，這部分3418億，比去年多680億。

凈資產(chǎn)可以作為不死的底線，但絕不作為長(zhǎng)期投資的核心因素。

有息負(fù)債3000多億

行業(yè)內(nèi)人士只看凈有息負(fù)債。凈有息負(fù)債=有息負(fù)債-現(xiàn)金。

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)喜歡用凈有息負(fù)債率評(píng)估開(kāi)發(fā)商的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。凈游戲負(fù)債率=凈有息負(fù)債/歸股東凈資產(chǎn)

有息負(fù)債3000多億，那么減去現(xiàn)金，1600多，還剩1500多億唄。努努力也差不多。

之前說(shuō)過(guò)了開(kāi)發(fā)商的賬目歸股東凈資產(chǎn)這個(gè)數(shù)據(jù)是嚴(yán)重低估不靠譜的，因此用其算出的凈有息負(fù)債率也沒(méi)有多少實(shí)際意義。增速越快的開(kāi)發(fā)商的有息負(fù)債率越高是正常現(xiàn)象。

NAV不適合高速增長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)商。

在業(yè)務(wù)持續(xù)高速擴(kuò)張期，房地產(chǎn)企業(yè)的凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流缺口逐年擴(kuò)大（因?yàn)橘I(mǎi)地）。

一旦業(yè)務(wù)停止增長(zhǎng)，凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流會(huì)立即轉(zhuǎn)正；一旦停止上馬新項(xiàng)目，凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流會(huì)立即井噴。

這么看，恒大出問(wèn)題的點(diǎn)就是把地產(chǎn)的錢(qián)拿去干汽車了，俗稱挪走了，導(dǎo)致地產(chǎn)這部分出問(wèn)題，現(xiàn)金流吃緊，錢(qián)越借越多，最后現(xiàn)金流吃緊，運(yùn)轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)了。以上導(dǎo)致了房子無(wú)法按期交付，老百姓不管咋回事，就開(kāi)始擔(dān)心，就不買(mǎi)你恒大的房子了，所以恒大銷售出問(wèn)題了，停滯了，這個(gè)游戲就玩不轉(zhuǎn)了。

另外持作出售是605億，應(yīng)該是沒(méi)賣掉的現(xiàn)房。

存貨應(yīng)該是21年的銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用8.3億。

計(jì)提了310億。

1）出售貝殼

2）文旅城資產(chǎn)減值撥備

3）處置地產(chǎn)項(xiàng)目錄得投資損失

其中2882億是有抵押物的。245億是沒(méi)有抵押物的。

1）受限貨幣資金（估計(jì)500億左右）

2）發(fā)展中物業(yè)

3）持作出售的竣工物業(yè)

4）下屬公司股權(quán)

受限貨幣資金、發(fā)展中物業(yè)（土儲(chǔ)）、持作出售的竣工物業(yè)（已建未售出的房子）占了2540億。

下屬公司股權(quán)作為抵押占了342億。

這篇文章僅單純從財(cái)務(wù)報(bào)告角度和大家做個(gè)探討，歡迎各位各抒己見(jiàn)，

如有問(wèn)題，麻煩指正！

關(guān)鍵詞： 營(yíng)業(yè)收入 開(kāi)發(fā)商的 的開(kāi)發(fā)商