從11月1日起，內房股在政策不斷加持下，絕地反擊，一個多月連番3-5倍，帶動恒生指數從14000點回到20000點大關之前。為進一步掌握態勢，預測未來走向，我把近期的一些想法和觀點拿出來與大家一起討論交流，具體有以下幾點(我先把核心觀點的提綱列出來，大家也能看懂，爭取月底前把肉填滿)：

(資料圖片僅供參考)

一、政策持續發力，力保房地產業健康發展

在經濟持續下行，中央、地方財政均持續緊張的大背景下，11月23日，中國人民銀行、銀保監會公布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，推出16條金融舉措，旗幟鮮明的支持房地產行業復蘇。

一是督導銀行暢通貸款債務等融資渠道。(待補充)

二是重新啟動房地產資本市場股權融資。(待補充)

三是明確民營房地產開發企業市場地位。(待補充)

近期推出的制度，主要是供給側的融資制度，聚焦于改善房企流動性，遏制住房企不斷暴雷的惡性循環態勢，本質上仍是在加杠桿。但解決房地產下行的核心依然在需求側，如果銷售上不去，供給側的杠桿有可能演變成更大的黑洞。鑒此，后續在上述供給側政策的基礎上，必將大力推行需求側政策。今年已有累計有超過xx個城市，xx次放松了購房政策，一線城市也有了微弱松動。房貸利率逐步從5字頭降低到了3字頭，多地首付比例降至2成。預計在12月中央經濟會議后，大規模棚戶區改造等核彈級政策將陸續面世，以雷霆萬鈞之勢扭轉當前不利局面。

二、周期否極泰來，新房價格有望再創新高

上圖是美國百年房價走勢，由于房子本身作為現代經濟中，信用派生的一般等價物，基本等同實物貨幣，其走勢在長時間維度上與cpi保持一致。通常意義上講，cpi=M2-GDP，大家可以自行查閱相關數據推導我國房價的合理走勢。所以，長期看房價是永遠上漲的。而短期根據供需、貨幣、人口流動、政策等因素，房價會有所波動。根據我國常駐人口城鎮化率64.5%，戶籍人口城鎮化率46.7%的基本事實，我國房地產業應該還處于快速發展的上行周期之中。近期，推動房價上升的積極因素不斷出現，值得大家注意。

一是房地產新增供給斷崖式下跌。(待補充）

上圖為近年來新房銷售、新開工情況，可明顯看出今年新房開工速度降低幅度遠大于銷售降低幅度，開工銷售比處于2015年以來的最地點，這將導致庫存快速下降。

值得注意的是，相比推新和新開工情況，土地銷售下降情況更為嚴峻，今年土拍規模下降了50%以上，這中間還充斥著大量根本沒有開發能力的城投公司托底現象，基本鎖死了未來幾年的新增供應天花板。

二是我國貨幣供應短期內激增并保持較高水平。(待補充)

三是美國經濟衰退迫使美聯儲改變貨幣政策(待補充)

綜合上述因素，本次房價周期可能在明年一季度轉入上升。尤其是新增供給相對較低、前期漲幅較低、絕對房價偏低、歷史庫存較低的地區，房價上漲的幅度會較大。從數據上看，近年來受開發商忽視的低能級地區復蘇將快于高能級地區。尤其是開發商扎堆屯地推盤、房價高企、庫存難以消化的部分一二線城市，復蘇反而相對較慢。

三、經營模式轉換，推動內房拓展估值空間

過去，內地房地產開發企業主要通過高杠桿，高周轉的方式進行擴張，這種經營模式難以持續。經過此次行業調整，房地產開發企業經營模式將更為健康、可持續。一是經營杠桿率大幅下降(待補充)

二是自有資金使用比例大幅提升(待補充)

三是經營性投資物業比例持續提升。與成熟的香港房地產公司相比，內房公司主要還是聚焦新房開發，但未來新房需求容量將逐步減少，需要逐步沉淀優質資產開展商業運營，如公寓、寫字樓租賃，文旅運營等。目前內房做的比較好的有華潤置地的華潤萬象城，龍湖集團的龍湖天街等，貢獻了大量的租金收入，可以說是印鈔機。隨著經營性投資資產比例逐步上升，內房公司抗周期能力將進一步提升，獲得更高估值。

四是經營成本持續下降。短期看，今年下半年以來受全球經濟不景氣影響，煤炭、石油、鋼鐵、鋁材、pvc、水泥等建筑所需的原材料已經有較為明顯的下跌；同時，受行業不景氣影響，部分人工、購地成本也大幅下降；開發貸浮動利率部分利息也有下降，經了解，短期綜合建安成本下降約15%左右。長期看，房地產企業的杠桿率將大幅下降，尤其是部分高息的信托、美元債杠桿將逐步卸掉；其中美元債在人民幣估值長期攀升的大背景下，將越來越便宜。

綜合上述因素，房地產開發企業的經營穩健性將大幅提升，經營利潤率也將進一步提升。從股價上看，參考低杠桿率的香港房地產開發企業，估值將會從5-10pe提升至10-20pe。

四、總結

綜上所述，當前為房地產業新一輪上漲周期起點，優秀的房地產上市公司在政策支持下，將重新調整商業模式，進一步提升經營能力，取得更好的經營業績，對應股價在未來1-2年內，有可能迎來業績和估值的戴維斯雙擊，沖擊前期高點。

$碧桂園(02007)$ $融創中國(01918)$ $保利發展(SH600048)$

關鍵詞： 房地產開發企業 房地產業 經營模式