從11月1日以來，這輪上升行情走了接近28個交易日，上證指數已經漲了10%，更為重要的，是市場的信心在不斷恢復。推動行情上漲的動力主要是兩個，一個是防控的不斷優化，另一個是房地產供給端的不斷利好。

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作為受到防控和供給端雙重影響的行業，地產股的全面上漲，自然是順理成章的。而當下的地產股，也形成了兩個陣營。一個是以港股民營地產為代表的內房股，由于負債、銷售、匯率、港股環境等問題全方位集中式爆發，這些個股在今年下半年出現了嚴重的暴跌，在大環境出現拐點之時，終于迎來了恢復性上漲。

但即便是在一個月的時間里，迎來了百分之幾十甚至翻倍的暴漲，這些個股的股價大部分仍然低于上半年的收盤價。這是因為在當時，市場還沒出現情緒殺，是根據企業內在價值來定價的，后面的情緒漲自然也就很難越過這一關隘。

對于民營房企，除了極少量企業之外，未來3年都是一個利潤持續下滑的過程，出現虧損也是大概率的事情。有些個股表面看起來只有3、4PE，但年報出來可能就會達到6、7PE，兩三年后，如果股價還能保持現在的價格，它的PE就可能會超過20，甚至也可能是負數。

當前的支持因素再多，對房企來說，最重要的還是銷售端的回暖。從支持角度來說，在供給端的措施應出盡出之后，跟進的會是需求端的提振，但這已經和有些房企沒有關系了，它們的家底已經賣光了。

即便是受益于11月份政策的企業，在一年多沒有正常拿地的背景下，其2023年的銷售業績仍然難以止住繼續下滑的勢頭。

價值投資的根基是價值，算算那些去年銷售同比下滑，今年銷售跌幅超過40%甚至更高，明年銷售比今年還要差的房企，它們兩三年后會有多少利潤，或者會不會有利潤？

現在供給端的政策，都有一個前提，就是“市場化和法制化”，只是讓一些企業死不了，不代表馬上就能還錢了，三年內能把債務問題解決的，就算好企業了。近期的利好，只是讓出事企業不要擴大危害，它們能把今年下半年被情緒殺掉的跌幅收回來，就已經很難得了，別想太多。

對這些個股來說，最終壓到它們的一定是增發。某種意義上，這一個多月的股價上漲，就是為了保證增發的順利實現。有意思的是，有的企業前面剛得到了數百億的授信，然后卻在大面破凈的時候開始低位增發，是授信額度不夠，還是根本拿不到錢？

增發能讓一些企業活下去，這是好事，但它們的未來呢?在資金面已經開始寬松的背景下，仍然要在不到0.5PB的時候，做大額增發，這是一家餓成什么樣的企業啊？它的未來，也就是活下去而已！

11月份的很多東西都是耐人尋味的，無法多說，大家自己展開吧。經常有人說做投資的人不創造價值，可要是沒有了股民，那么多困局都是靠誰解決的?買單真是有些人的強項。

這個局已經到了尾聲，當然在某些被集中炒作的個股上，短期股價也許還會有上漲空間，但這已經和價值無關了。做投資的遠離這些配股企業，來炒的自求多福吧。

地產行情還會繼續，這早就不是房地產本身的事情了。但保交樓的故事已經講完了，后面的主角會是那些靠內生來提升銷售的企業。

市場在這里徘徊，就是在等需求端是否有進一步放開的尺度，下周應該就會有明確說法了。地產股的重心也會由此轉移，過去一年有沒有拿地，會是下一波地產股行情的主要分水嶺。具體情況，等會議通知出來，我們再詳談吧。

關于這一輪地產股行情能走多遠，現在很多人是持悲觀態度的。確實過去這一年多的時間里，各種不利因素都匯集到了一起，整體環境中的亮點少之又少。但畢竟在11月份，我們已經看到了防控和地產的雙重拐點，還是可以更積極一點的。

經常有人說“股市是經濟的晴雨表”，這個觀點我并不認可，股市更像是經濟的天氣預報，它反映的不是現實，而是預期。雖然這個預報有時候沒有那么準，但大方向上還是可靠的。

現在的地產股體現的就是預期，看當下不如看未來。今年的商品房銷售額同比下降早成定局，上一次出現這種情況，是2014年。但萬科、保利、金地這些代表性地產股，在2014年都是大漲的，起漲的時間還要領先大盤。

歷史不會簡單重現，但在周期的輪回上，現在確實和2014年很像。

等了這么久，再等一周看看吧。@今日話題

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