近日萬科隨著整個房地產行業迎來反彈，大股東深鐵準備增資，股價隨時可能不理性上漲。對于我，或許要提前考慮什么時候賣出萬科，防止未來被“利好”洗腦，不舍得賣出。

(相關資料圖)

我第一次買入萬科是在21年3月，買入價格30.81元。當時全國房價在宏觀放水下再一次走高，各地房價均創歷史新高，深圳甚至一年翻倍。我認為房子作為我國百姓的“核心資產”，在特殊的戶口制度加持下，未來房價很難大跌（20%以上跌幅）。同時整個行業在16萬億規模，城鎮化還有空間，我判斷房地產仍然是白銀時代。而萬科作為龍頭，過去的經歷體現出極強的實力，也順利度過了過去經營上、資本市場上的難關，企業文化很吸引我。買入時，萬科只有8PE，處于歷史20%分位，相比其他瘋狂的“藍籌股”，萬科還算便宜。

大量買入是在21年7-10月，價格18-22元。全國房價整體滯漲，部分高位房價有所下跌，例如教育相關的學區房，互聯網相關的部分區域。從三條紅線、貸款管理、土拍再到落戶限制，政策上不斷對房地產進行降溫，但整個行業全年規模仍達到新高的18萬億。我維持第一次買入的判斷：房地產仍然是白銀時代。同時行業巨頭恒大融創接連出局，我判斷萬科會有市占率的提升，同時萬科副業初露端倪，港股物業可比對象均在30PE。而萬科PE、PB估值卻隨著恒大融創暴雷帶動，跌到歷史最低。我認為萬科被錯殺，十分便宜，所以大量買入。

在今年年初，因為史上最嚴格的供給端需求端政策，再疊加口罩影響，一二線房價下跌，三四線量價雙崩，惡性循環，整個行業從21年的18萬億急轉直下，大量房企出局。萬科在21年業績上交出了-44%的業績，雖然有一次性減值做低利潤的因素，但仍令我失望。郁亮在年報中直言，房地產已進入新階段。

在看到這個業績之后，我本想選擇賣出。但萬科的言語和行動挽留了我，郁亮對2022年目標定為重回增長，大幅提高分紅率，宣布回購，高管將所有薪資自購股票等等。同時考慮到行業出清市占率提升邏輯，讓我一直持有至今，期間進行了兩次AH套利，再加上分紅，目前虧損4%左右。

回顧我過去的邏輯，“白銀時代”判斷有誤。量方面，未來幾年房地產大概是10萬億規模，而各地財政紛紛亮紅燈，土拍價格不讓利，（利潤=房價-土拍價格）這個盈利模式要縮水。這半年來“瘋狂”的政策，使供給端大大改善，對于萬科，“市占率提升”這個邏輯，現在顯得有些靠不住腳。

利潤=行業規模*市占率*利潤率，其中利潤率=（房價-土拍價格）/土拍價格。根據這個公式，我目前認為，未來萬科住開利潤很難回到2020年400億，短期大概率保持2021年200億利潤，長期看不到好轉，甚至在未來房價波動中，行業規模、房價帶動利潤會再下一個臺階。

我對萬科的企業文化判斷沒有錯誤，管理層一直以來的謹慎使得萬科在這輪“九死一生”的劫難中活了下來，盡力回報股東，充分和市場溝通，二級市場股價維護意識也比較強烈。

萬科住開業務給200億歸母利潤，10PE，估值2000億。

其他業務由于披露較少，按照公允/收購估值計算，萬物云今日市值508億持股56%價值284億，2018年收購普洛斯估值790億持股21%價值170億，2016年收購印力估值128億持股62%價值80億。自營商業（萬科廣場）按照和印力相同PS估值，價值40億。萬緯物流現金流18億，給10PE，萬科占75%，價值90億。泊寓現金流5億，給10PE，價值50億。

估值總和約2700億，計劃2700億-3500億間分批賣掉萬科，對應A股股價23-30元。分紅不作調整，大股東增資按照比例進行調整。

$萬科A(SZ000002)$$萬科企業(02202)$

關鍵詞： 企業文化 全國房價 顯得有些